文档介绍：李慧
2015年4月
物业法律法规
什么是物业?
物业管理和物业服务区别?
思考
居住物业
工业物业
商业物业
特殊物业
财产
资产
地产
房地产
产业
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
物业的概念
“物业管理”与“物业服务”
“物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动,其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托(雇佣),为业主的不动产管理提供的有偿服务。
物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是服务提供者;政府是指导监督者,它们都不是物业管理的主体(权利人)。
物业管理的对象是建筑物及其附属设施,不应涉及对人的管理。
物业管理的内容,物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”;物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。
“相关秩序”涉及人的行为的管理,包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全,侵害人身与财产等,这些都是公法管制的内容,属于政府的管理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用,而不可能承担管理的职责。
物业服务中的主要法律主体
《管理规约》或《临时管理规约》
物业服务中的几个关键文件
《物业服务合同》或《前期物业服务合同》
其他管理规定或约定(如装修管理规定)
公平、公开、合理(相邻关系)
以建筑物区分所有权为基础,物业管理权利与业主物业财产权利相对应(见物权法第六章七十、七十一条)
业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合
保证物业正常运作与安全合理使用
维护全体业主合法权益
可持续发展与国际惯例相结合
政府的适度干预与推动
物业服务所应遵循的基本法律原则
主体不合法;
物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款;
合同法规定的其他合同无效情形(以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。)
合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。——《合同法最新解释》
判定合同条款无效的情形
(一)物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
(二)物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。
(三)物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。
物业服务企业不履行合同的法律责任