文档介绍：前言:
第一篇:我们遇到的问题是什么?
一、在“地段论”中沦陷
Shopping mall作为一个提供购物、娱乐、饮食、康体、休闲、旅游等服务的一站式消费中心,进入中国仅仅十多年历史。国外shopping mall主要依托市郊高速公路建成封闭的购物空间。可是,国内商业地产开发界却有一条“金科玉律”――“地段论”。认为购物中心开发取决于三个因素:地段、地段、地段。
二、是否已经“万事俱备”
分析国外MALL成功的内在机理:一、住宅郊区化与城市化进程的加快是mall产生的宏观背景。二、收入水平的提高是mall得以生存的根本前提。三、交通的高度发达以及汽车的广泛普及是mall发展的必要因素。四、需求结构的转变是mall成功超越其他商业业态的重要原因。五、房地产证券化给予了mall开发大量的资本支持。
结合中国国情,就可以看出郊区mall在中国的发展是否已经万事俱备?
二、是否已经“万事俱备”
)外部环境日渐成熟
“入世”带来了商业新冲击,外资商业巨头纷纷在中国开拓商业市场,将促使中国商业结构的加快转变以及形成商业投资新格局。
住宅郊区化已经兴起。随着中心城市的扩容和房地产业的高度发展,如珠三角、京津塘和长三角经济区都已出现了住宅郊区化、城乡一体化的趋势。这种具有中国特色的住宅郊区化给mall提供更加广阔的辐射空间。
收入水平的提高为mall开发奠定了基础。
二、是否已经“万事俱备”
)局部地区交通网络走向成熟
中国部分地区已具备较为成熟的交通网络,,比日本、韩国这些发达国家还要高。珠三角经济区铺设了城际快速轨道交通线网,选址在这些前景广阔的地方造mall已经是中国mall先行者考虑的重要因素。
二、是否已经“万事俱备”
)汽车的普及已是大势所趋
随着进口车关税的下调、汽车价格的下降以及汽车消费观念的转变,汽车在中国发达地区的普及已是不争的事实。据广东省统计局的调查,现在东莞、深圳和顺德三个城市每百户家庭拥有的汽车数量分别是24、,大大超过国际通行统计惯例每百户10辆的汽车普及时代标准。Mall发展所需的汽车条件将逐步成熟。
二、是否已经“万事俱备”
)“假日经济”产生旅游新需求
中国,人们全年的法定休息日已经超过110天,市民的生活逐渐从“静态”走向“动态”,产生了对旅游、休闲等的新需求。观光休闲成为三大重点假日消费之一,而观光休闲消费重要聚焦在购物中心,然而购物中心的功能是有限的,一种能融合各种消费功能,提供多种休闲选择,又只需短途旅程的休闲观光旅游形势——郊区mall正顺应了这股消费潮流。
二、是否已经“万事俱备”
)郊区mall在中国的出现符合商业业态演变规律
在中国,mall的出现符合商业业态的演变规律,是由商业自身发展的迫切需求所引致。传统的百货商场,由于城市郊区化、交通厅车条件、新兴业态的出现以及自身功能的缺陷,正在经历着衰退。Mall从根本上改变了零售业的被动和从属地位,实现了与相关产业的有机融合乃至对生产的引导,对消费的促进,顺应了人们消费需求的变化,因而是符合商业发展未来变化趋势的。