文档介绍：房地产可研报告收费标准
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篇一:某房地产可行性研究报告.
6、产品规划设计建议
.1项目建筑风格发展建议
建筑注重现代主义的特点,主张力求简洁。建筑是凝固的音乐,整体建筑风格简约、现代、大气、时尚,外立面采用玻璃块面组合,光影效果较强,形体飘逸大方。住宅南向立面强调视觉的***感,增大了开窗面,北向立面强调视觉的光洁,加强了凸窗、阳台前后进退的块体组合。各组团相对统一的建筑风格,但在一些配套设施(如会所,变电站)建筑上需有别于其他的形态。总之,建筑立面既要区别于同类产品,以免形成同质化产品,又要体现现代简约风格的立面,舒适生活的功能及审美需求。荷兰风格派建筑的主要特点是外观简约,色彩鲜艳靓丽,以灰色为主色调,配以少量的红黄蓝为搭配色,相比起咸宁其他楼盘的单一色彩,采用荷兰风格派风格的建筑形态及色彩将区别于其它产品。
项目产品设计
①写字间
打造适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用,生态化概念是一种新兴概念,主要体现为:采光充足,通透性好,定时换新风,换气系统加氧,建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料,降低有害物质排放,杜绝写字楼综合症;具备较高的绿化率,尽可能采用空中花园。综合楼外观风格建议:
稳重大方的后现代主义风格,切忌呆板,体现智能化、生态化的主题。楼层:3-18层面积:12096㎡
户数:12096÷(100×20%+150×30%+220×40%+300×10%)=66 户型配比:
面积(㎡) 比例(按户数%)备注
100-110 20%1、各户型内部按功能分割;
2、大户型集中于高层。
150-160 30% 200-220 40% 300-320 10%
总面积:7200㎡层高:12层户数:48
户型:2梯4户
两种户型:120-140㎡ 160-180㎡
或4种户型:120-140㎡两种 160-180㎡两种顶层4套复式
依据:从市场的角度,140-160㎡的户型是最不好销的。
12层和18层的区别:12层只需1部电梯,18层必须设置两部电梯,结构上也略有差异。12层的单位建安成本约为1300元,18层的为1500元左右。
1梯4户和2梯4户的区别:按12层,前者需一个消防通道,1部电梯,后者需2个消防通道,2部电梯,但公共走道面积前者大,因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差别不大。
因此建议:若建12层,应为1梯4户;若建18层,则主要看户型设计和公摊面积的比较。 :
动静分区,主卧朝阳,通透性好,采光好,以3室2厅2卫为主立户型,大户型可做4室2厅2卫,每户两卫,复式2-3卫,复式考虑露台和跳空层,尽量避免“黑屋”,总公摊(不包括地下室)控制在7-8%,户内有效使用面积尽量大(90%以内)
⑴需求:,需36个(按方案2);,需99个;,50%的住房率,需57个;共计需192个停车位。⑵地下停车场的设计依据: 地下停车场平面示意图
地下停车场的立面示意图方案方案的经济核算:
经济指标额度计算依据
面积 4320㎡停车场为地下1层,不包括地下二层设备间停车位 123个 35㎡/个造价 693万元 1600元/㎡
出租效益 44万元/年租价300元/个×月回收期 693÷44
出售效益 738万元 6万元/个利润 45万元 738-693
⊙注:停车位售价的核算:
目前的市场价为10万元/个,但销售情况不好。
按租售价格的关系计算,一般咸宁市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%,这里按8%计算,
300(元/个×月)×12(个月)÷8%=
投资住宅(买房出租)的年回报率一般为4%-6%,这里按5%计算,300(元/个×月)×12(个月)÷5%=
综合以上两类投资物业的情况,我们认为车位价格应定位在6万元/个。
⑶本项目能够提供的停车位:地下停车场为123个;综合楼门前停车场约15个停车位;住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。⑷供需差额为24个。⑸停车场的使用管理:
综合楼门前15个和楼后(裙楼下)30个车位供酒店使用;地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用;住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。建议使用IC卡管理系统,能够有效解决不同用户的管理问题,包括来访客户车辆的管理(临时IC卡)