文档介绍：昆明主城区公寓市场研究报告
昆明主城区公寓
市场研究报告
呈:昆明轨道交通有限公司
至祥研究中心
2010年10月9日
目前对公寓的概念没有严格的定义与界定,严格来说,目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴,但它们的功能却与一般住宅有所不同,且由于各种公寓类型的不同,在产权和年限上也各不相同;
一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅;
根据目前市场上常见的几种类型,主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型。
公寓
类型
划分
普通公寓
商务公寓
酒店公寓
一、公寓类型
(一) 普通公寓(居住型公寓)
用地性质:一般为住宅;产权类型:公寓;产权年限: 70年。
户型面积小,30~60平米;
精装修交房标准,拎包即可入住;
配套设施完善;
物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务;
销售价格一般高于区域整体水平。
高级白领及投资客;
低首付、低月供;
精装修交房,配套完善,交通方便;
具有较大投资价值,升值潜力大。
产品特点
目标客户及功能需求
一般处于城市核心地段及商务中心区;
既可居住,又可办公;
具备写字楼功能,可注册公司;
价格相对写字楼较低;
首付最低可达2成,按揭可达20-30年;
产权性质为商务公寓,非纯写字楼。
商务公寓的出现,是市场细分的结果。根据不同的形态,又可分为soho 、studio等形式,是一种既可居住又可办公的高档物业功能。
自用型客户,尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好;
投资者,可作为商住型出租,投资回报率高,升值潜力大;
可注册公司,价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引。
(二) 商务公寓
用地性质:一般为综合性用地(商住)或商业用地;产权类型:商务公寓;产权年限:根据用地性质而定,50年或40年。
产品特点
目标客户及功能需求
面积较小,主力户型主要在90平米以下,装修档次较高
大多位于城市核心繁华地带、商圈周边,交通方便
按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计,体现档次与舒适性
一般以只租不售和产权式经营为主
大多聘请国际知名品牌物管公司,专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务,因此物业管理费也较高
酒店式公寓是居住型公寓的典型,是指物业公司提供酒店式的服务,如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务,同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体,具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店,在服务上比酒店更胜一筹
租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主
购买客户主要以投资客为主
具备良好的商业、商务、交通条件
具备较高的投资价值
(三) 酒店式公寓
用地性质:一般为商业用地;产权类型:公寓或商务公寓;产权年限:根据用地性质而定,40年。
目标客户及功能需求
产品特点
高层商住两用公寓在昆明是较为常见的一种,可商可居,面积较小,总价低,空间布局灵活,适于中小型企业办公,也适合自住。
昆明几个高层公寓项目一经推出,就受到市场的追捧,销售情况甚至优于普通住宅。经济事物发展的曲线是从有到无,从有到精,从精到饱和,而目前昆明的公寓市场正从有到精的过度,其发展潜力巨大。
项目
公寓套数
开盘时间
目前销售程度
销售周期
顺新时代
313
2009年9月5日
100%
2个月
香樟俊园
264
2009年9月26日
100%
9个月
中央金座
230
2009年11月14日
100%
开盘售罄
百富琪
493
2010年1月3日
97%
7个月
非常天地
300
2010年1月30日
90%
7个月
新亚洲欢乐城
1728
2010年5月 16日
100%
开盘售罄
云都国际
330
2010年6月29日
40%
1个月
合金公寓
520
团购期
81%
4个月
二、昆明公寓市场分析
重点公寓项目推荐
云都国际
中央金座
非常天地
香樟俊园
合金公寓
顺新时代
百富琪
项目
物业类型
1
顺新时代
公寓、写字楼、商业
2
香樟俊园
普通住宅、公寓
3
中央金座
公寓、写字楼、商业
4
百富琪
公寓、写字楼、商业
5
非常天地
公寓、商业
6
新亚洲欢乐城
公寓、普通住宅
7
云都国际
普通住宅、公寓
8
合金公寓
公寓、商业
(一) 近期昆明公寓项目分布
17
项目名称
顺新时代
项目图示
项目