文档介绍：长基国际广场写字楼
关于开发的市场评估建议
引言:
承蒙信任,我们对贵司拟开发的长基写字楼项目,进行前期的市场调研,以及对该项目开发所带来的各种因素进行综合评估。
我司在长基国际广场同贵司合作已超过一年多,我们对项目所在城市发展和房地产行业发展的前景等较为熟悉,由于时间较为紧张,我们在较短的时间内,对该项目进行讨论和研究,并提出相关的建议,希望对贵司的项目开发决策提供真实、科学的市场依据。同时,也希望对项目的市场定位、产品设计、营销策略和开发策略等提供真实的市场依据。
本建议共分四部分组成,分别为市场篇、开发篇、营销篇和投资篇,本建议将重点阐述第一篇市场篇,由于时间有限,其余三篇将只做核心理念的点题,不展开分析。
本建议如有不足之处,敬请贵司谅解。
市场篇
调研前言:
本次调研的目的是为贵司提供写字楼开发的决策依据,因此调研的内容重点协及到本地的经济发展(含本地企业的类型分析)、写字楼的办公现状,以及未来的办公需求等层面。
常规的市场调研,主要针对现有的写字楼进行综合评估,但由于济源的写字楼处于市场空白阶段,只有少量的政府或企业拥有办公写字楼,如济源通讯和人才大厦等,市场上没有可比因素,包含写字楼的建筑标准、租金、客户群体和售价等。
因此,本次的市场调研主要通过对本地企业的了解及分析,结合我司多年的市场操作经验进行市场评估,在综合上述各种因素后做出项目调研的初步判断,但本次调研最终需解决的是:
(1)、济源的写字楼需求在那?即关系到写字楼的客户最终定位;
(2)、济源的写字楼需求量有多大?即关系到写字楼的开发规模;
(2)、何种产品适合本地的市场需求?即关系到写字楼的产品定位;
(3)、本地的写字楼租金和售价评估?即关系到写字楼的价格定位;
调研范围:
(1)、微观市场:项目地块调查、项目周边环境调查、项目配套调查,含交通等;
(2)、宏观市场:主要指与写字楼密切相关的,如济源的经济发展的相关因素(如相关企业的发展)、房地产业的发展(包括写字楼的开发量、销售量、产品特征和租赁市场等);
对于本次的市场调研,由于贵我双方在长基国际广场已工作了一年多,对微观市场均较为熟悉,在此将不作过多的阐述,调研范围重点将放在宏观市场的调研。
就本次的调研而言,由于本地的写字楼的市场处于空白阶段,相关的开发指标等无法进行评估,因此,本次宏观市场的调研,又将把写字楼市场的需求主体作为评估对象,即济源本地的企业调研及需求分析。
济源经济发展分析
2004年济源市经济发展状况回顾
2004年济源生产总值完成122亿元,%,人均生产总值达到2230美元;2004年,济源城镇居民人均可支配收入达到7828元,%;农民人均纯收入达到3397元,%;。
2005年济源市上半年经济发展状况
2005年上半年,,同比增长22%,增幅居全省第一位。其中第一、二、三产业分别增长7%、%、%。工业、消费、财政收入等主要经济指标均保持较快增长,实现了时间过半,任务过半,为全面完成全年的各项目标任务,奠定了良好的基础。
济源城市发展:新兴的工业旅游城市
济源是一个新兴的工业旅游城市,工业是国民经济中的主导产业,占全市GDP的55%左右。全市现有各种经济类型的工业企业900余家,其中规模以上工业企业(国有及年销售收入500万元以上非国有工业企业)160家,其中,大型企业4家(济钢、豫光、中原特钢、沁北电厂),中型企业17家。全部工业企业拥有固定资产60亿元,职工8万余人。
20004年,济源的旅游业共接待游客108万人次,门票收入达1193万元。旅游景区主要有国家级风景名胜区王屋山,被称为我国道教“天下第一洞天”;有国家4A级风景区五龙口,被乾隆皇帝称誉为“名山胜迹”;有山泉飞瀑、植被葱笼的九里沟景区,是寻幽探胜,休闲避暑的“世外桃园”;有著名的黄河小浪底水利枢纽工程,是中国治黄史上的丰碑,也是世界水利工程的杰作,
济源的城市定位
国家级能源基地,历史文化名城,区域性旅游商贸中心城市。
济源企业调查分析
2004年,济源工业企业的产值超亿元企业20家,其中超30亿元企业1家(济钢),产值超20亿元企业1家(豫光),产值超10亿元企业1家(豫港焦化),产值超5亿元企业1家(中原特殊钢厂),产值超3亿元企业2家(恒通化工、万洋冶炼),产值超2亿元企业4家(豫源热电、丰田肥业、巨康陶瓷、济源煤业),产值超亿元企业10家(奔月浮玻、永兴实业、金利铅业、华宇金铅、正兴玉米、宫殿酒业、太行水泥、鑫源陶瓷、荣昌纺织、柿宾电解铅)。钢铁公司、豫光集团、豫源化电、济源煤