文档介绍：房市金碟-最有价值房产策划2000案(08版)
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一栋别墅肯定一座城市
-- 森林湖二期策略提报--
天启策划 2007/3
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第一部分策略前思考
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[06年,100%热销背后的冷思考]
5月20日开盘
7月15日样板房开放
9月28日交房
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[两大现象] 开盘销售并不理想, 客户频繁对我们的价格体系施压,开
,尽管价格连续调
①先抑后扬
整上涨,剩余单位资源与区位明显差于前期单位,工程质
②边骂边买量出现问题,但客户边骂边买,销售提速.
市场撐尴蕹惺軘的表象,要求我们重新思考项目价值与营销
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战略层面
①领导者却没有成为定义者
天赋资源,使森林湖成具备王者之尊,但06年营销重要落在了产
品突破上,价格话语权反而被万科松山湖1号占了先(其12500元
/平米的联排均价,25000元/平米的独栋均价都超过森林湖)
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战略层面
②两大主流项目,却没有主导中心城价格走势
森林湖+凯旋城,成为中心城价值标杆,都在价格营销上,两个项目却
陷入单打独斗,没有形成价格联盟,价值主流项目却没有主导价格市场
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战术层面
①稀缺型别墅却按照公寓方式销售
全案推售,选择权完全下放到客户手中,销售陷入被动,价格成了唯一杠杆
价格缓涨(4次),造成客户预期混乱
开放参观,别墅的尊崇感缺失
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战术层面
②没有走出摴愀?+ 售点敶衬J
广告进行信息告知和形象维持,销售中心守株待兔以产品+逼定斁鍪?对传统
推广模式的沿袭,无法创造品牌溢价
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第二部分操作目标界定
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