营销管理(第十一版,[美].菲利普·科特勒.著)02.pdf

文档介绍：综合分析
发展商分析:
东苑房产创立于1993年,经过8年洗礼,东苑已成为闵行区房产业的龙头。从98年的东苑绿世界到2000年的东苑新世界、东苑半岛花园、东苑世纪名门、世纪茗苑到最近的塞纳左岸、墅博汇、现代缘墅、东苑美墅。东苑开发的项目品质高、品种多,大多成为指标性的风云个案。在闵行的房产市场,东苑可以说是占据了半壁江山。
环境分析:
本案位于闵行区莘庄别墅区中,周边的个案多如牛毛,如浅水湾、同润别庄、绿洲比华利、云间水庄等,是一个较完善的中高档别墅区。周边的交通还是依靠自备车出行,基本没有公交路线,购物娱乐要到莘庄去,开车5分钟可以到达,是一个较为理想的居住区。
规划分析:
本案位于莘松路1328弄,占地仅50亩,呈长方形地块。小区环境围绕“水——岛——坡”展开主题,营造“山水居行”的艺术氛围,为居民创造既有现代文明,又能享受大自然田园风光的生态环境。
为了确保小区核心部分的环境品质高尚,小区外围四周布置了联体别墅,形成一道屏障支撑起全区的外围,并烘托出中心区流畅的曲线环路、岛湾、坡地及自由形态的独立别墅。
——,总价在230万左右,共14户;——,总价在130万左右,共35户。
社区还配置私家会所,其中有咖啡室、阅览室、桌球室、健身房等。
建材分析:
本案的建材配备高档,有中空双层玻璃、实木花饰门。主要特色有可视对讲,每户配净水器,可直接饮用。
价格分析:
本案的价格在周边的行情价之内,独立别墅在6700——7700元/平方米,小区中央小岛上的别墅单价一般在7500元/平方米,最后一排独立别墅单价基本在6700——6800元/平方米。
联体别墅大多是双拼的,只有少数是四联体的,其价格在5500——6500元/平方米。
总体来看,产品面积控制得当,价格适中,总价控制十分合理。
媒体分析:
在莘松路的两侧有引导旗,曾在新民晚报等主流媒体上有半版广告。
销售分析:
本案的销售是由张力房产策划来代理销售的,张力在闵行地区有一定的知名度,销售人员都有统一服饰,有一定的销售流程。案场面积不大,但分有模型区和销售区,装修十分简洁。
客源分析:
客源基本是有一定稳定收入的中高级管理人员,尤其以莘庄工业园区中的外企中层领导为主。
去化分析:
本案的去化不错,从去年的10月开盘至今,短短两个月中,就有近六成的去化,尤其是独立别墅基本去化完毕。但剩下的部分联体别墅位置不是十分理想,景观视角不好,且单价和独立别墅相差不大。
利多利空:
利多:发展商知名度高,有品牌效应;
环境优越,属成熟的中高档别墅区;
规划有特色,小而精,坡景和水景完美结合;
总价控制合理。
利空:竞争个案多,客源分流厉害;
小区配套少,和总价不相符。