文档介绍：谨呈:南通天瑞置业
如东洋口港商业项目研究工作
了解市场情况并形成初步定位方向
深化定位并形成整体定位报告
根据定位研究形成产品报告
第一阶段
第二阶段
第三阶段
工作任务
时间节点
最终成果
2011/05
2011/06
2011/07
市调
宏观及区域市场数据收集
如东县扫街式调研
针对政府的访问
针对消费者的访问
市调报告
市场环境分析
区域认知
访谈总结(政府、消费者)
项目条件分析
项目初步定位
分析推导
分析项目所在区域特性
研究项目产业基础
市调报告结果确定客户分类与产品导向
通过市场研究确定价格范围
整体战略定位报告
市场定位
客户定位
产品定位
价格定位
物业发展建议报告
总体规划设想
总体规划建议
分物业产品设计指导建议
开发策略
分期安排
P2
P3
报告整体框架
报告指导原则
1
市场特征研判
2
总体方案设想
3
项目规划建议
4
商业产品设计指导建议
5
办公产品设计指导建议
6
住宅产品设计指导建议
7
商业物业运营管理建议
8
P4
PART1
报告指导原则
本报告要解决的核心问题:根据项目各项元素,对已定位的物业产品给出设计指导建议
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解决的主要问题: 明晰本项目产品的各项属性、整体形象、核心价值、环境资源等研究。根据各项元素,贴近整体形象,并对其中已定位的各种物业产品(商业、办公、住宅)分别给出设计指导建议。
报告指导原则
整体设想与物业设计
形象与产品精确整合
整体设想
商业产品设计指导建议
办公产品设计指导建议
住宅产品设计指导建议
项目环境资源利用
不同物业类型设计建议
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向
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根据前期的市场调研研究分析,并对项目的各类产品作出精准定位。
后期的产品设计建议则结合目前市场规律和定位原则为考量依据,完善产品深化及设计建议。
报告指导原则
以市场、定位为依据,指导产品设计,打造符合项目营销的产品。
产品设计以物业销售、经营为指导。
通过前期市场研究、精确定位与产品设计结合,确保营销利润。
通过商业的发展带动区域其它物业发展,促进板块升值。
提升区域对外形象。
政府层面
企业层面
项目层面
通过商业开发实现利润最大化。
与政府目标协调一致,保证项目顺利开发。
P7
PART2
市场特征研判
市场机遇:如东商业整体投资市场较好,本案位于港口新城政务区,是区域内唯一的商业项目,无同类产品竞争压力
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如东良好的商业投资环境辐射至乡镇市场,给乡镇市场带来利好影响。
市场特征
商业
办公
住宅
机遇
商业投资市场较好
区域首个商业项目
港口新城政务区
政府重视项目发展
项目位于港口新城政务区,处于新区核心位置,未来区域发展会以此为中心,四周扩散。
且政务区机关人员会成为商业未来运营带来有力支撑。
本案作为区域内首个商业项目,扮演着领头羊角色,无同类产品竞争压力。
此外,作为首个商业项目可以在消费者心中留下最早、最深的印象,对未来商业运营产生利好影响。
项目是区域对外形象窗口,政府必然会重视其发展,会为项目的开发运营提供各方面利好支持。
业态特征:区域内仅有的长沙镇商业街,业态参差不齐,档次低,为本案业态突破提供了机会点
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市场特征
商业
办公
住宅
配比特点:
1、区域内唯一的商业街以生活配套为主,业种偏低档次。
2、餐饮业态占比较低,以满足当地居民需求为主,同时也说明当地对餐饮业态需求不高。
3、休闲娱乐业态占比不高,显示了当地休闲娱乐业态品种的不足和缺乏综合性的规划。
长沙镇商业街沿街商铺业态业种比例图
长沙镇商业街沿街商铺业种档次比例图
本案机会点:
1、区域内商业经营品种单一,未来本案可有针对性的增加餐饮业态,满足区域内政府、商务人士以及产业人口需求,并弥补休闲娱乐业态缺口。
2、长沙镇商业街业态档次普遍偏低,建议本案未来业态业种档次以中档为主,并逐步提高,满足区域对更高档次需求。
产品特征:由于区域市场商业产品较少,且未来主要投资客来自如东城区,因此本案可将如东在售商业产品特征作为参考
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市场特征
商业
办公
住宅
1-商业产品面积特征:
目前如东在售商业项目主要为办公裙房或社区底商,面积区间20-200平米,商铺以沿街单层或1复2式出售。
2-商业产品面积分析:
产品面积区间分为两段:20-80平方米、120-200平方米。
20-80平米:该面积区间属于商业项目中的小户型面积,主要用于满足小型投资客群及需要自主经营的客群,且去化速度快。
120-200平米:主要用于满足市场少部分高投资预算客群,对商铺面积有目的性需求,由