文档介绍：绿地集团 南京绿地广场城市综合体项目 前期可行性研究报告
2011年5月
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一、宏观环境与物业市场研究
1、宏观环境分析
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南京城市概况
南京位于江苏省西南部,长江下游沿岸,东距上海约300公里,华东地区重要的交通枢纽城市。
土地面积6582平方公里,辖11个市辖区、2个县,2010年末全市常住人口779万,户籍人口631万。
2010年全市实现地区生产总值5086亿元,增长13%。
南京都市圈
苏锡常都市圈
杭州
宁波
上海
合肥
河西CBD
火车站
鼓楼
新街口
数据来源:南京市2009年国民经济和社会发展统计公报
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城市空间布局
空间布局:中心城+新城+新市镇
中心城:承载南京中心城市服务职能。
仙林副城:长三角重要的科技创新中心、南京高新技术产业基地、南京都市圈东部区域服务中心、南京都市高品质宜居新城。
东山副城:长三角重要的交通枢纽、创新基地、现代服务业基地、国际化三水宜居城区。
江北副城:全国重要的高新技术产业和先进制造业基地,长三角辐射中西部地区的先导区和综合服务中心。
新城:龙潭、汤山、禄口、板桥、滨江、桥林、永阳、淳溪。
整体定位为国家历史文化名城、国家综合交通枢纽、国家重要创新基地、区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、滨江生态宜居城市,通过“城市中心-城市副中心-新城”三级城镇体系不断优化城市格局。
资料来源:《南京市城市总体规划(2007——2030)》(公众意见征询)
江北副城
仙林副城
中心城
东山副城
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城市发展格局
新街口城市中心
河西新城中心
南部新中心
(预计十年初步成型)
(预计三十年成型)
未来南京,将形成新街口城市中心、河西中心、南部新中心的“金三角”格局。
南部新城
以南京火车南站为引擎,改写南京城市格局。南站建成后有望成为全国最大的铁路枢纽客运站,8个小时从南部新城能到任一省会城市,南京地铁一号延长线、三号线、六号线、机场轻轨也将在这里设站。
新街口城市中心
发展较早,南京传统CBD,也是目前最为成熟的CBD。
河西新城中心
近年来新打造的城市CBD,奥体中心拉动发展,发展速度较快,正趋于成熟的CBD。
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“两纵一横”的轨道交通骨干网络
2号线
1号线
3号线
轨道交通一号线:贯穿主城区南北轴线的交通线路,2005年9月,地铁一号线一期正式建成运营,16站,从奥体中心站至迈皋桥站;南延伸段由一号线安德门站向南延伸至东山新市区,穿越雨花区和江宁区,已通车。一号线线西延过江线共设8站,已开工建设。
轨道交通二号线:贯穿主城区东西轴线的交通线路,东连仙林大学城,西通河西新城区,中间穿过新街口中央商务区,共设19站;二号线由马群站向东延伸至仙林新市区,共设7站。
轨道交通三号线:南北向主要干道,连接主城、江北副城和东山副城,连接京沪高速铁路南京南站、南京火车站以及江北火车站等最重要的对外交通枢纽,共设28站,目前已开工。
资料来源:南京市地下铁道工程建设指挥部
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鼓楼
新街口
河西新城
火车站
城市轨道交通
根据城市总体规划,到2030年,南京市轨道交通线路将建设由17条规划轨道线路构成655公里的网络。其中1、2、3号线是城市近期内建设的的骨干网络。
宏观经济运行——经济总量及增长率
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南京历年GDP及年增长率
长三角城市GDP横向比较(2009)
单位:亿元
2003-2009年间南京GDP均保持平稳快速增长,年均增速达到11%以上
资料来源:南京、上海、苏州、无锡、杭州、宁波历年统计年鉴
南京市GDP总量在长三角几大城市中处于偏低水平。
宏观经济运行——商业市场规模
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南京历年社会消费品零售总额及增幅
南京位于长江沿岸,是京沪线的重要节点,周边城市对于当地消费市场的促进作用明显,近年社会消费品零售总额持续上涨。由于近年来住房贷款以及医疗教育费用带来的压力,南京城市居民的日常消费能力放缓。
南京历年城市居民人均可支配收入及增幅
资料来源:南京历年统计年鉴
宏观经济运行——商业市场规模
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南京城市居民消费结构(2009年)
南京近年城市居民消费结构变化
南京居民消费结构中,居前三位的依次是食品、教育文化娱乐、交通和通讯。近年居民吃、穿支出比重明显下降,教育文化娱乐等服务消费支出比重则逐年上涨。
资料来源:南京历年统计年鉴