文档介绍：【苏州圆融星座项目】整合营销策略报告
1
2
一、市场研究与评估
3
1
市场理解
合富对40年产权物业的理解
苏州房地产六大现象解析
本案支撑点提炼
4
巴黎都市圈
伦敦都市圈
纽约都市圈
五大湖都市圈
长三角都市圈
东京都市圈
世界五大都市圈:
世界创造财富最多的地方
大都市圈融合:
21世纪经济发展的主旋律
战略定位是:以上海为龙头的亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群
苏州作为长三角城市群的龙头城市,为亚太地区贸易、经济、航运、金融等中心城市
长三角●世界第六大都市圈
5
中国良好的经济环境刺激境内以及外资企业需求逐步放大
未来走势
GDP增长幅度:
——10年中国经济增长保“8”成功
——预计今后几年均将保持较高速增长,成为世界经济增长的引擎
中国整体GDP走势保持高速增长
办公市场需求更加多元化:
——世界经济复苏,带动外资企业的办公需求增大
——经济环境的复苏,也带动了企业扩张等加速
世界经济复苏带动企业扩张
6
2011年6月,全国CPI指数6以上,在10年10月以后,连续处于较高通胀水平;
、,市场拥有巨量流动货币,虽然11年信贷规模将得到一定收紧,但是通胀普遍将滞后于信贷政策,11-12年,市场将处于高通货膨胀下;
高通胀下,市场巨额流动资金、外来热钱流往何处?
市场背景②:住宅全面受限
市场背景①:高通胀下
一、二线城市
市场表现
客源
影响时间
高端项目
1、全面冰封,成交量处于零点
2、维持原有价格,即使降价,也无人能买
1、高端客源基本在上海拥有多套物业,受限购令完全限制
2、高端投资客,无论外地、上海全部受限
3、客源枯竭
限购为高端项目销售的最大障碍,具体复苏时间,由限购令执行时间决定
刚需项目
1、小户型、刚性产品影响有限
2、限制投资客的进场
3、价格率先出现松动
1、婚房、首次改善性等不受限制,但是会产生观望情绪
2、投资客的退场
3、对于政策有短期消化周期
类同于以往政策调控表现,观望周期约在3-6个月
住宅全面受限,市场投资可能、投资价值低
住宅市场受到全面限制,40年产权物业将迎来新的机会
政策影响
合富观点:高通胀下,政策对于住宅的限制, 2011年40年产权物业将迎来新的机遇
7
合富对于40年产权物业的理解:
在世界经济整体复苏的大前提下,苏州国际化大都市、亚太地区贸易、经济、航运、金融中心城市给未来苏州40年产权物业带来更大的市场需求
同时高通胀不断加息的金融环境以及住宅限购的政策环境给40年产品类项目带来新机遇
8
1
市场理解
合富对40年产权物业的理解
苏州房地产六大现象解析
本案支撑点提炼
9
编号
土地位置
土地面积(㎡)
土地用途
容积率
出让年限
成交价格(万元)
苏园土挂(2010)30
星湖街西、金姬墩中心公园南
其他普通商品住房用地
≤
70
38725
苏地2010-B-74号
唯亭镇唯亭天翔软件东、葑亭大道北
其他普通商品住房用地
-
70
24800
苏地2010-B-76号
胜浦镇金胜路南、通江路东
其他普通商品住房用地
-
70
35000
苏地2010-B-75号
唯亭镇亭隆街东、唯正路南
商务金融用地
2月3日
40
19400
苏地2010-G-38号
唯亭镇阳澄半岛澜廷酒店北
住宿餐饮用地
-
40
苏地2010-G-37号
唯亭镇浅水湾商业区北、阳澄路西
其他商服用地
-
40
苏园土挂(2011)02
现代大道南、思安街西
商务金融用地
8-
40
36324
苏园土挂(2011)03
旺墩路南、万盛街东
商务金融用地
-4
40
29100
苏园土挂(2011)04
翠园路北、南施街西
商务金融用地
-
40
43200
园区年度土地交易量跌至第三,占全市供应比重的20%,区域表现均较为平淡,供应和成交情况有限;
区域土地市场的城镇住宅用地供应明显减少且以边远板块为主,商业用地的成交占据主力位置。
园区房地产市场起步早、发展快,导致湖西湖东主力板块开发饱和,住宅用地可