文档介绍：【万科锦程】
—In 2012竞标提报
前言
一、项目竞争市场分析
二、项目库存货源
三、目标客群分析
四、2011年项目营销亮点及难点分析
五、2012年项目整体销售策略
六、项目8月份清盘方案及具体实施办法
七、项目销售团队组建和管理策略
八、营销推广媒介策略、渠道策略
九、权证管理制度以及回款执行方案
十、客户满意度管理制度、项目销售品质提升执行方案
竞标提纲
1、保守目标8个月清盘!销售 678 套 85套/月销售 (折前总价)
2、冲刺目标6个月清盘!销售 678 套 112套/月销售 (折前总价)
3、大幅度提高业主满意度!
4、保证一期业主完美接房!
前言
全
年
目
标
2011年锦程项目历经六次开盘,销售约2100套,金额约15亿左右,任务完成率75%左右,总体看销售业绩平稳,但业主整体满意度不佳,2011年的硝烟还未散去,2012大战即刻来临,锦程项目目前面临:余货以首改和洋房为主销售压力,同时业主满意度需全面提升的重任,任重而道远,思源团队有信心既能完成销售任务,又能大幅度提高业主满意度,完美收官锦程。
前言
一、项目竞争市场分析
二、项目库存货源
三、目标客群分析
四、2011年项目营销亮点及难点分析
五、2012年项目整体销售策略
六、项目8月份清盘方案及具体实施办法
七、项目销售团队组建和管理策略
八、营销推广媒介策略、渠道策略
九、权证管理制度以及回款执行方案
十、客户满意度管理制度、项目销售品质提升执行方案
一、项目竞争市场分析
1、宏观市场-2011年全国重点城市数据对比
1、政策环境:房地产调控持续加吗,措施进一步落实细化
2、新房:全国投资、新开工增速高位回落,商品房销售面积和销售额再创新高,但调控效果在限购城市显现,成交量下降,百城价格指数连续3个月下跌。
内容
摘自
一、项目竞争市场分析
1、宏观市场-2012年走向
1、政策趋势:继续坚持房地产调控政策不动摇,货币政策微调缓解调控压力
2、总体预判:上半年受调控波动影响市场会有一定起伏,地产投资开工步伐放缓,量价继续下行,下半年逐渐越好,全年量价有增长,总体不容乐观也无需过度悲观。
3、关注点:货币政策走向是关键,房产税改革试点范围逐步扩大,不同城市,企业分化加剧。
目前,市场整体均价与2011年5月份价格最高相比,单项目均价最大跌幅超过30%,整体价格下跌15%左右。
2011年,市场整体均价6832元/㎡(套内均8504元/㎡),%。
时间
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
合计
7185
5792
6933
7374
7434
7144
7198
6610
6686
5994
6272
7030
环比增涨
%
-%
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-%
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-%
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同比增涨
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-%
2011年,市场整体均价6832元/㎡(套内均8504元/㎡),%
一、项目竞争市场分析
2、中观市场-市区成交走势
月均成交180万方,全年成交2000万方为重庆真实需求。由于投资、投机需求占比大,2010年全年成交2000万方;
2011年受调控影响,投资投机需求受抑制,且部分刚性需求量亦受调控影响减小,月均成交120万方/月,较正常水平下降40%。
2011年全年成交1525万方,较去年下降30%。
一、项目竞争市场分析
2、中观市场-市区成交走势
竞争项目筛选原则
本案属于尾期清盘阶段,根据销售产品界定竞争项目筛选原则:
项目市场形象定位和本项目相仿(中高端项目)
根据之前成交客户的情况,选择临项目较近或同区域的竟品
考虑到本项目属于尾盘销售,因此选择竟品产品和本项目产品相似(高
层、洋房)
项目具有综合体特征
同质
同区域
同产品
同规模
3、微观市场-竞品解析
一、项目竞争市场分析
3、竞争市场解析
与本项目可能产生竞争关系的主要项目主要有:
本案
龙湖时代天街
恒大名都
华润二十四城
重庆总部城
康德城市风云
一、项目竞争市场分析