文档介绍：①
市场研究分析与总结
国八条落实,保障性住房量升;2011打击二套房
一、政策篇
一、全国房地产政策分析
2010年以来相关房地产政策一览:
3月10日,国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,即“国19条”。通知要求:各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。从今年4月1日起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时,向国土资源管理部门书面申报,各地应对合同约定内容进行核验。对不执行申报制度的,要向社会公示,并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。土地出让时,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。
重点政策条款解析:
1、土地政策
《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》
政策解读:该通知旨在将有限的土地资源倾向于保障性住房及中小户型的开发建设,并通过申报制度,提高土地的利用效率;土地出让新的付款方式提高了拿地的门槛,旨在避免开发商盲目争夺“地王”,并逐渐淘汰实力不济的小开发商。
3月22日,国土部召开国土资源系统视频电话会议,再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划,用地计划公布前不得出让住房用地,并且还将在部分城市开展试点,坚持和完善土地招拍挂制度。
政策解读:将保障性住房的建设提升到新的高度,期望通过此途径平抑房价过快上涨;同时提出了土地出让制度的新尝试,避免土地财政推高房价。但这两项措施在短期内对市场的影响较小。
《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》改革土地出让制度
4月19日出台的“国十条”规定:各地要及时制定并公布以住房为主的供地计划,并切实落实。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。依法加快处置闲置用地,收回的闲置土地优先用于普通住宅建设。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式,抑制住宅地价非理性上涨。
政策解读:该通知将3月22日的国土部会议精神上升到法律文件的高度,通过居住用地的增加,加大商品房市场供应量;并通过探索新的土地让方式,抑制地价的非理性上涨。
中国人民银行2011年2月8日晚间宣布,从2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,,%。%。
本次加息为年内首次加息,但是自2010年四季度来的第三次加息。同时也是央行自2010年初以来7次上调存款准备金率。中国货币紧缩周期中对通胀的态度更趋严厉。
此次调整后,我国大型金融机构存款准备金率将达到19%的历史高位,%。政策解读:存款准备金率的上调主要为应对通胀的压力,防范金融风险,对于房地产的影响在于,控制了银行贷款数量, 增加开发商贷款压力。
七折利率优惠取消
,国内各商业银行纷纷跟进,自此拉响了房地产信贷政策紧缩的号角。
政策解读:七折优惠利率的取消,可看成是房地产信贷政策紧缩的信号,但7折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者,利率的调高将在一定程度上影响真实的市场需求,但力度较小。
2、货币政策存款准备金利率上调
2010年1月1日起,个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,个人购买不足五年的非普通住房对外销售的,国家将全额征收营业税。政策解读:市场事实表明,二手房营业税优惠取消并未能抑制交易量和价格的攀升,但随着新的调控措施出台,该政策的效力将得到发挥,在一定程度上扼制投机行为。
《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》
3月9日,财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》,通知指出,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
政策解读:此通知明确了首次购买普通住房有关契税优惠政策的对象,避免二套房等投资性购买者打政策擦边球。
《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》——房产保有税
4月19日,国务院出台新的“国十条”,其中要求加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策,做好土地增值税征收管理工作,对定价高、涨幅快的项目进行重点清算和稽查。
政策解读:新的税收政策旨在调节个人合理住房消费,尽快政策尚未出台,但多方预测,将延伸至房产的持有环节,即简化版的物业税