文档介绍：1
前言
从零陵区市场的整体发展水平而言,房地产市场发展还是处于初始发展阶段,但是不同时期拥有其不同的发展特征,对于本项目而言,其机会存在,更多的是未来的,而不是已有的。
竞争成败取决的因素是什么?答案可以有多项,但是核心因素只有一个:产品。本司总结运营的数十个项目,对于产品规划,如何做好“价值容积率”,决定后期竞争成败!
价值容积率不同建筑容积率,它涵括规划、开发、营销三条主线,全程贯穿一个房地产项目的整个运营过程,本案也是立足于该点,对上海花园项目进行深入剖析。
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市场篇:城市经济对地块开发影响与指导
永州城市规划及房地产开发情况……………………………………6
零陵区经济发展情况及规划前景……………………………………10
零陵区人口与人均收入………………………………………………16
零陵区房地产开发与个案分析………………………………………18
规划篇:地块SWOT分析及规划要点
地块现貌以及SWOT分析………………………………………………36
地块产品开发的意向规划等级分析…………………………………40
地块规划产品布局与交通路网………………………………………44
产品建筑风格与景观风格建议………………………………………54
目录
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产品篇:项目住宅户型产品设计建议
户型设计中有效空间利用……………………………………………58
高层住宅产品开发建议………………………………………………66
多层住宅产品开发建议………………………………………………74
定位篇:项目市场定位及案名建议
项目消费群体描述……………………………………………………82
项目形象定位及定位语………………………………………………85
项目LOGO设计及延展…………………………………………………86
目录
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第一部分市场篇Economy and impact
城市经济及对地块开发预期
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永州市从空间布局上划为“两片四轴”结构。
“两片”:北区包括冷水滩、零陵、祁阳、东安、双牌和金洞六县;南区包括道县、江华、新田、宁远、蓝山、江永和回龙圩七县。以冷水滩区和零陵区为核心,北部以祁阳为次中心,南部以道县为次中心,形成“一主两次”的城镇发展格局。
“四轴”:①“东安—中心城区—祁阳”发展主轴;②“中心城区—双牌—道县—江华”发展主轴;③“中心城区—宁远—蓝山”发展次轴;④“道县—宁远—蓝山”发展次轴,蓝宁道加工贸易走廊。
中心城区
城镇化建设
城镇化建设
产业化建设
一、永州市城市规划发展分析
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2009年永州房地产市场的火爆为永州市投资营造了一个良好的环境,商品房销售价量齐飞,企业资金回笼加速,开发企业投资意愿显著增强。
,%。但从环比数据来看,受到宏观调控的影响不小,投资小有波动,增速明显放缓。
2010年全市1-12月房地产投资环比分别为-%、%、163%、21%、-%、%、-%、%、%、11%、-%、370%。
二、永州市今年来房地产开发情况
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全市大批新建项目相继竣工,住房建筑面积增长迅速,商品房供应量充足。1-12月,全市共完成住房建筑面积590万㎡,%;㎡,%;在上市的商品房中,中低价位和小户型所占比例达到40%。
三、永州市房地产开发量与批售情况
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永州虽然处于三四线城市之列,不属于房价过快增长的城市,但是全国性的刚性调控政策一样对楼市产生影响,年初开始就出现了大幅下滑,房产投资持续走低,一方面由于一二线城市房价抑制效果立竿见影,并通过各种传播途径在民众中放大,使得开发投资者持币观望气氛较浓;另一方面各大银行陆续取消贷款优惠,开发资金链吃紧,抑制了部分投资需求。
2010年永州市房产交易24114宗,㎡,,%、%%, 房产交易活跃。截止到2010年12月,永州市中心城区商品房均价1802元/㎡,%,呈理性增长趋势。
永州市房地产发展的客观因素与现状
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零陵区位于湘江上游,潇湘二水汇合处。地理坐标为东经110°10′-111°56′,北纬25°51′-26°26′。总面积1986平方千米。总人口60万人。1984年6月,撤销零陵县,建立县级永州市和冷水滩市;1995年11月,撤销县级永州市和冷水滩市,建立永州市芝山区和永州市冷水滩区,2005年6月永州市芝山区正名永州市零陵区;所以永州市零冷两区是古零陵县一脉相承下来的。
零陵区辖4个街道、8个镇、4个乡:朝阳街