文档介绍：元方地产綦江通惠新城项目
市场研究与项目定位及物业发展建议报告
重庆中原顾问事业部
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。© Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 1
整体定位
客户定位
案例分析项目定位产品定位
价格定位
形象定位
© Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 2
案例一:茶园新城
© Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 3
茶园作为重庆主城级的新区,规划中东部新城的核心区,在南岸区政府的推动下
,经过近10年的发展,相较重庆周边同期新区发展缓慢,区域价值相比较低,
对房地产开发助推作用不大
重庆主要牵头政推进速
组织单位已建成道路
新区府度
重庆市北部新区管★★★
北部新区
政府委会★
重庆市西永产业园★★★
西永新区
政府管委会★
茶园管委会、
长江工业园
南岸区
茶园新区管委会、东★★
政府
港工业园管
委会
内环高速
茶园作为重庆规划中的东部新城
核心区,南岸区行政中心计划搬
迁于此,但提及多年仍为实现, 工业园区
同时与主城连接的道路设施建设
居住社区
缓慢,严重影响了区域价值的提
办公区域
升。真武山隧道
商业配套区
© Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 4
茶园新区房地产市场经过多年培育,目前仍发展缓慢,开发项目少,并未形
成房地产开发的热点区域,开发商实的实力不强,对区域打造的把控能力弱
商业类型开发商品牌 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
本土非实力
长青湖社区商业动工累计开发50万m2
开发商
同景国际 30万方城市配外来非品牌
动工累计开发50万m2
城套商业公司
庆隆南山 3万方社区配本土二线品
动工累计开发50万m2
高尔夫套商业牌
坡岭顿小本土非实力
社区配套商业动工累计开发11万m2
镇开发商
中铁山水累计开
社区配套商业外来公司动工
天下发7万m2
资料来源:中原研究
5
© Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 5
茶园新区典型案例——庆隆南山高尔夫社区分析:项目位于茶园新
区西南部,背靠南山,内部拥有温泉资源,具有良好的自然资源
南山山景
庆隆▪南山高尔夫
高速公路入口庆隆高尔夫国际社区处于重庆非热点区域的茶
园新区,配套缺乏,拥有最大资源便是项目的
背后的南山和项目内部的温泉资源。
6
© Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 6
项目在不能依托区域价值支撑的情况下,自身打造了18洞标准高尔夫球场、
星级会所及希尔顿酒店五星级度假酒店等强势配套跳出区域,面向重庆市场
庆隆南山国际高尔夫球场希尔顿温泉度假酒店
庆隆南山国际高尔夫俱乐部
项目依托自身良好的资源条件打造了
18洞锦标级高尔夫球场和顶级俱乐部
及五星级希尔顿温泉度假酒店作为核
心驱动,带动项目住宅物业销售。
7
© Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 7
庆隆▪高尔夫国际社区产品相较市场同类产品并无明显优势,利用较低的价格入
市,通过相比同类产品更高的性价比占领市场,销售速度远远快于竞争项目
表:庆隆▪高尔夫国际社区销售价格
表:庆隆▪高尔夫国际社区户型面积及配比房型庆隆▪高尔夫同类竞争项目
2
房型面积(m ) 比例联排 8000-10000元/m2 11000-15000元/m2
联排 200-280 % 独栋 13000-15000元/m2 17000-20000元/m2
独栋 330-460 % 叠拼 6000-8000元/m2 9000-13000元/m2
叠拼 210-230 % 酒店 7500元/m2(精装) 10000-16000元/m2
酒店公寓 30-50 53% 公寓
项目从2007年11月至2010年2月期间,销售超过50万
平米,销售速度