文档介绍：常州奥林匹克花园房地产
开发有限公司营销部编写
2002年10月24日
常州房地产市场调研报告(初稿)
内部资料妥善保管
目录
1 常州市宏观环境研究
常州市简介
人口环境
文化环境
政策环境
经济环境
2 常州市房地产市场研究
常州市房地产市场概况
供应方面:
需求方面:
消费方面:
前景方面:
常州市房地产市场现状
开发现状
销售现状
住宅市场板块分析
住宅市场产品特点分析
①产品层次及价位特点
②产品分布特点
③产品类型比例
④产品配套特点
⑤产品风格特点
⑥产品营销特点
可类比项目研究(附楼盘调查表)
常州市住宅消费市场研究
消费者调查结果
消费者分析
①消费者特征
②消费者心理研究
③消费者需求研究
现状总结
住宅市场发展趋势
3 结论与建议
潜在目标客户群的确定
潜在目标客户群的区域分布、需求及其量化
常州奥园目标客户定位:
产品建议
产品定位建议
产品类型建议
产品户型建议
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常州市宏观环境研究
常州市简介
常州是一座具有2500年历史的文化古城(历史上有“龙城”别称),又是一座在改革开放中崛起的新兴工业城市。全市总面积4375平方公里,人口339万,其中市区280平方公里,下辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、戚墅堰、武进、四个行政区,以及一个经国务院批准建立的国家级高新技术产业开发区。
常州处于美丽富饶的长江金三角地区,与上海、南京两大都市等距相望,有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。市区北临长江,南濒太湖,沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。全市水网纵横交织,连江通海。长江常州港万吨级码头可接靠外轮,并具备集装箱中转功能。民航常州站有通达北京、广州、大连、厦门、深圳、海口、西安等国内20多个大中城市的航线。
人口环境
2001年年底人口主要统计指标(新的行政区规划2002年确定):
年底总户数:
年底总人口:
每户家庭人口:
年底市区总人口:
新区总人口(合并前):
行政区调整以后市区人口: 超过200万
从总体人口环境来看,整个常州市人口基数偏小,在100万左右,而新区的人口量也偏小,在新区重新规划后总人口也不足40万(),且农业人口占了绝大多数,仅市区内居民对住房的需求量并不大。
据调查:常州市城镇居民2001年底人均住房面积10平米,如“十五”期末要达到15平米,人均增加居住面积约5平方或建筑面积10平方左右,按市区及新区总人口100万计算,总的住房需求量是1000万左右,加上市区危旧改造项目面积150万平方,
5年的房地产需求总量不低于1200万平方,平均每年住房的潜在需求量将在240-250万平方左右,并相继随人口的增加而增加。
另根据市区(加新区)人口按100万人口,,约34万户居民,初步估计三分之一的家庭已买了新房,三分之一还不具备买新房的经济实力,三分之一的家庭需买房或换房,那么近几年内将有11万户家庭的购房需求,共有1100万平米左右需求量,则五年内平均每年住房潜在需求量为220万平米。
100万人口
34万户
1/3强≈14万户
不具备购房实力
1/3弱≈10万户
已购新房
1/3弱≈10万户
拟购新房或换房
综上2种方式计算结果,近几年年均需求量在200万平米以上。
综上人口环境的分析,项目的目标客户群应着眼于市区及新区,放眼于项目周边包括薛家在内的乡镇。并从整个大盘开发量来讲,加上市区的开发已日见成熟,仅依托市区消化那还不够,周边乡镇的潜在目标消费群的量还较大,还有待刺激消费和引导消费。
文化环境
常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城,文化底蕴深厚,先后出现了诸如华罗庚、刘海粟刘国钧、盛宣怀、瞿秋白、张太雷
、恽代英、李公朴等文人墨客志士,江苏又是文化教育大省,又受江南书香之影响,常州人特重视文化教育,特别是小孩子的教育,家长们一生中愿意愿意投入毕生的心血和金钱去为孩子的成长,希望他们进入最好的学校,接受高素质的教育和具特色的教育