文档介绍：地价与房价关系的实证研究
内容摘要:关于地价与房价的关系,理论界观点分歧甚大,为进一步探讨地价与房た价的内在关联,本文基于武汉市2000薯年第一季度至XX年第二季度的房价、地价数据,笔者对地价与房价的关系进行了过Granger因果关系检验,结果表明茌:在短期内,武汉市房价与地价互为因果哂,其中地价是房价的Granger原因狐的程度更大;在长期,房价与地价之间没市有显著的因果关系。结合宏观政策状况,硇本文对该检验结果进行了分析,并指出了戋其政策含义。
关键词:地价房价Gra阃nger因果关系检验房地产
关于地价咴与房价的关系,理论界有三种观点:地价藜决定房价。这种观点从成本的角度,探讨灞了房价的构成,认为土地成本上升是房价俟上涨的主要原因之一(覃晓梅等,XX)掭。房价决定地价。如郑光辉(XX)认为,房价上涨增加了对土地的需求而导致地价上涨,地价是房价的结果,不是房价原因。地价与房价相互作用,存在相互制约总的关系(鲁礼新,2002),抑或称“窬两者呈正相关关系”(高晓慧,2001郇)。关于两者相互作用方式及效果,学界怆也是见仁见智。
部分学者认为房价与地猫价之间存在一定条件下的因果关系。
关夺于地价与房价的因果关系问题,争论分歧臊甚大,究其原因,笔者认为主要有:复杂尘的利益格局和不同的利益诉求。如开发商槭为追求利润最大化,可能会夸大地价对房蚩价的作用,甚至“强加给招拍挂制度以莫阑须有的罪名”(李倩,XX)。研究对象演的复杂性与差异性。关于这一点,笔者将橄在文章最后的讨论中作简要论述。研究方法的局限性。一方面,定性的研究方法多肉,定量研究少。由于定性研究中难免带有惜研究者主观色彩,可能造成结果的偏差。d另一方面,定量研究的结果也可能有不确逐定性。如高波、毛丰付(XX)采用的Granger因果关系检验中,滞后期为恶2、3、4,滞后期偏少,且检验结果不掇具稳定性;而且,其样本数据为全国的数据,由于全国不同地域、不同城市房地产市场的巨大差异,其研究结果难以令人信娓服。
为进一步探讨地价与房价的内在关瑰联,笔者对武汉市2000年第一季度至XX年第二季度的房价、地价数据,进行统计分析及Granger因果关系检验篓,并对结果进行了讨论。
武汉市房价与怒地价的基本统计特征
从武汉市房价与地┄价的时间序列数据散点图(如图1)可以咆看出:随着时间的推移,房价与地价按不镎同的比率增长,以时间为自变量分别以房疒价、地价为因变量构建一元回归方程(回归结果如图1所示),房价随时间的变化挛率为,大于地价的边际值。从其统计意义
侔来讲,随着城市经济的增长,房屋需求与锫土地供给的矛盾不断增加,这与武汉市乃喳至全国的情况基本相符。
为进一步描述爹武汉市房价与地价随时间变动的幅度,笔圜者对房价与地价时间序列数据进行了方差的假设检验:
检验结果表明,相对地价芘而言,武汉市房价变动幅度较大。可见,鳔武汉市土地市场调控机制和地价的形成机制已逐步成熟,地价呈现平稳上升的势头┱。
武汉市地价与房价因果关系的Gra颧nger检验
假定与检验规则
假定当渥前的地价(LP)与自身以及房价(HP居)的过去值有关,而房价(HP)与自身迕及地价过去值有关。检验要求估计以下的偬回归:
统计结果分四种情形:若“(1痰)式”中滞后项HP系数的估计值满足∑胝αj≠0