文档介绍：第一章物业经营管理概述
第一节物业经营管理的概念
一、物业经营管理的内涵
(一)物业经营管理又称物业资产管理:是指为了满足业主的目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理
的技术、手段、和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
(二)物业经营管理活动:既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的酱投资决策、
市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估的经营活动。
(三)物业经营管理:不是一个特定的专业领域,而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化,不断拓展、交叉和融合的结果。
二、物业经营管理活动的管理对象
(一)物业经营管理活动的管理对象:通常为收益性物业,主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
这些收益性物业通常可获得经常性租金收益,是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
(二)写字楼: 是为商务、办公活动提供空间的建筑,主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分构成。
1、写字楼的类型:企业自用写字楼、出租写字楼、自用出租复合型写字楼。(政府办公楼在其使用和公共性方面是一般写字楼有区别)
2、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
3、对写字楼分类一般要考虑12个因素: 1)所处的位置 2)交通便利性 3)声望 4)建筑形式
5)大堂 6)电梯 7)走廊 8)室内空间布置
9)为租户提供的服务 10)建筑设备系统 11)物业管理水平 12)租户类型
(三)零售商业物业:是用于零售商业经营活动的建筑,包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售空间。
1、零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面,分为六种类型:1)区域购物中心
2)市级购物中心 3)地区购物商场 4)居住区商场 5)邻里服务性商店 6)特色商店。
类别
建筑规模
经营商品的特点
商业辐射区域
年营业额
服务
人口
区域购物中心(Shopping Mall)
建筑面积10万㎡以上
业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多,定位于家庭消费,通过设置大面积和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年注销设施文化广场、餐饮,特色店等,满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受。
有效商业服务半径可达到200km
市级购物中心
建筑面积3万㎡以上
主要租户:一家或数家大型百货公司;
次要租户:男女时装店、家用电气设备店、眼镜店、珠宝店、摄影器材店、男女鞋店、体育健身用品店;
银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车服务中心
覆盖整个城市
5亿元
30万人以上
地区购物中心
建筑面积1—3万㎡之间
主要租户:中型百货公司
次要租户:家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店
以城市中的某一部分为主
1—5亿元
10—30万人
居住区商场
—1万㎡之间
主要租户:日用百货商店和超级市场
次要租户:自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店
以城市中心某一小区为主
—1亿元
1—5万人
邻里服务必商场
㎡以下
主要租户:方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、糖烟酒茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等
1万人以下
,以500—1000㎡居多
特色商店
旅游用品商店、精品店商场、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商店
2、区域购物中心在服务功能上表现为复合性,在经营管理上表现为一致性,在服务设施上体现为完整性,在服务范围上面向商圈内所有居民。
3、零售商业物业基本上有存在形式,一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群;二是某综合用途物业内的一部分。
4、整体开发的各种使用用途为这些零售商店提供了现成的市场。当然,综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制。
(四)出租型别墅或公寓: 用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓,是经营性房地产的重要类型。
1、别墅:是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从建筑形态上别墅建筑应是独立的。
2、公寓:是指包含有许多住宅单元的建筑物,通常不分割产权出售,供出租或短期居住。类型包括:复式公寓、花园公寓、单间公寓。
(五)工业物业: 是指为人类生产活动提供入住空间的物业。
1、工业物业包括:工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(工业写字楼)。
2、用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区、高新技