文档介绍：保利·阆峰云墅
2010营销执行报告
09年执行成功结论:(预估销售92套,)
1、活动营销:每月2次活动,低成本高效果营销方式。增加业主及客户对项目了解同时营造现场氛围,同时为业主交流初步打造平台,下半年持续;
2、业主维护:上门拜访、业主简报、节日礼物、活动维护等方式,上半年成交房号中业主及朋友介绍占44%;
3、客户拓展:2009年客户拓展强化了“圈层传播”同时,直接促进成交6套,效果明显;
4、折扣策略: 2009采用分级折扣策略进行价格调整,符合长沙客户爱“策”特点,对成交起到较大作用,下半年持续;
5、宣传推广: 2009主要推广媒体为户外、路旗及短信,主题为“湘中央、纯独栋及保利品牌”,营销费用约100万
报告思路
目标下的问题
策略导出
目标回顾及分析
1
2
3
策略执行
4
09年既定销售目标:
销售目标3亿,约75套
2009年销售目标完成情况及消化率:
预计销售92套,,超额完成既定销售任务
09年可售货量为117套(不含样板房),预计销售率为78%
2009年销售目标及完成情况
2010年销售目标:
总体销售4亿,约100套;
月均约3400万/月,8-9套/月;
2010年销售目标及所需货量
2010年货量需求:
按照78%的消化率,2010年销售100套要求可售货量为128套
三期可售87套,一二期余23套,四期一批26套,共136套,货源充足
2009年各月销售情况及2010目标分解
根据2009年各月销售情况,将2010年销售目标分解如下:
总共需销售4亿元共约100套,月均8-9套;
保利阆峰云墅2010年销售目标
月份(月)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
合计
2009年
销售金额(万)
1276
0
2337
3070
2576
5256
1868
3559
5366
5285
2400
4800
37793
销售套数(套)
3
0
6
8
7
13
5
8
14
13
5
10
92
2010年
销售金额(万)
4000
1200
2800
4800
3200
4000
2800
2800
4000
4000
2400
4000
40000
销售套数(套)
10
3
7
12
8
10
7
7
10
10
6
10
100
与2009年销售情况的对比:
2009年销售情况
预计实现销售92套,;
,实收均价约9400元/平米;
2010年销售目标
月均销售8-9套
销售额4亿元
2009年销售情况
月均销售7-8套
VS
2010年目标测试
目标测试结果:
相比较09年销售情况,2010年目标提升,但实现可能性较大
报告思路
目标下的问题
策略导出
目标回顾及分析
1
2
3
策略执行
4
市场分析
项目及产品分析
客户分析
宏观市场
金融政策:无论国际还是国内,紧缩的货币政策成为当今主流,地产利空消息
国内金融政策:从目前国内的情形看,有关取消房贷优惠、提高信贷门槛、调高信贷利息等说早已此起彼伏,客观看,这些类似于“退市”的说法显然不是空穴来风,2010年“紧银收市”很可能将是地产之主策
利空
国际金融政策:随着2010年全球经济形势的逐步好转,很多人普遍认为,国际货币政策将会不约而同的陆续退出宽松,收紧的货币政策很可能将是全球央行一致的选择
宏观市场
“保九”目标拉动投资:在2009年“四万亿”投资效应影响下,诸多大型的投资开发建设项目才刚刚拉开序幕,更多更大的资金需求正迎面而来,因此,很多的经济学家一致认为,2010年的政府投资计划很可能是惊人的“七万亿”,以实现2010年“保九”、甚至“保十”的经济增长目标。
利好
多因素促进房地产投资增加:宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长
投资拉动:政府投资持续或加大,房地产投资持续增长,通胀预期压力、美元持续带来的人民币升值压力带来固定资产投资需求,地产利好消息