文档介绍：不动产登记簿回避了实质问题
最近,一直研究中国城市土地制度变迁的学者华新民发表文章,猛烈抨击簿,表示:“一夜之间,新制作的《不动产权证书》令全中国的业主都变成了房客!”
1987之前,土地由国家无偿划拨、无期限、无流动使用。从1988年修改宪法,到1990年,国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,通过一系列制度改革,国家可以通过协议、招标、拍卖三种方式有偿出让土地的使用权。现在,城市建筑用地的使用期限是70年,政府收取土地出让金,市民取得这块土地70年的使用权。但是,在这块土地上修的房子,那些砖头,作为私有财产,理所当然的属于业主所有。
房子一直被视为不动产,新的不动产登记簿实施之后,两证合一证,不动产证既要管土地,又要管房子,问题就出现了。正如华新民所说,要么是使用权,要么是产权,只能有一个。从制表逻辑上看,也是留的一列一行,唯一空白栏,而这个空白栏的名称叫做“使用期限”,这就意味着只登记了使用权,而产权不见了。这相当于在一个悬而未决的问题上大大地退步了。
根据物权法第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”简单的说,业主拥有房子(砖头、钢筋)的产权,同时拥有土地的使用权。土地使用权虽然是虚的,但房子本身(砖头)的产权却是实实在在的,70年之后,实实在在的房子(砖头)还在土地上,政府不能任性地拆掉,那么,就有以“实”取“虚”的可能,通过“不断自动续期”,把对土地的虚权(即70年使用权)变实。可见,物权法规定的土地续期,是以房子(砖头)的永久产权为基础的。
当两张证合一,虚实有了矛盾,如果把两个权利都统一在使用期限之下,那么,房子(砖头)一旦不是永久产权,房子(砖头)的“实”的无限期的所有权,就变成了有时间期限的“虚”的使用权。房子虚了,没有了所有权,连砖头都变为了使用期限,那么,70年一到,房子(砖头)都不是业主的了,以虚取虚,土地的续期就是无本之木,自动续期就不存在了。
同一个不动产,显然只应该有一种权利,这体现在制表逻辑上,就是登记簿中的所有事项,都只有一个空白栏。用