文档介绍：中小房地产企业融资渠道分析
中小房地产企业融资渠道分析
一、我国房地产企业融资现状与渠道分析
(一)房地产资金来源现状
房地产资金现在主要来自七个方面,国内贷款,利用外资,外商直接投资,自筹资金,企事业单位自有资金,购房者的定金和预付款以及其它资金。1~11月,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的%,
其中直接国内贷款融资占所有资金来源的%,与去年同期相比,国内贷款金额同比增长%,利用外资金额同比增长%,增幅耠很大。行业资金来源结构存潞在严重缺陷,银行贷款数量焐巨大。
图
房地产行业不抡同资金来源所占比重
(二份)本期不同渠道融资金额变撄化
图不同渠道融资金额变化
8月份以来,房地产投塥资的各种渠道中,自筹资金、定金及预付款、利用外资硪、外商直接投资和其他资金ゥ均呈现回落趋势,而国内贷
骇款和企事业单位自有资金在蛴10月止跌反弹,略有增长帑。
(三)现有七大融资方颧式剖析
受一系列宏观调控┽政策影响,金融机构、特别伪是银行都提高了对房地产行坯业贷款的要求,开发商通过身其它渠道融资的需求大增,胛面对资金的瓶颈,现行解决颏的途径并不是很多。
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银行贷款⒔是房地产开发商趋之若鹜的Б主要融资渠道。虽然央行1褊21号文件规定,银行贷款现阶段从紧,对于项目开发讫程度和开发商自有资金的开蓝门槛,将大多数开发商排除ɡ在门外。但是,对于企业而翳言,便捷,成本相对较低,罾财务杠杆作用大的银行贷款汽有着致命的诱惑,更何况,冲其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负匡债的负债结构加以规避。同庑时,房地产信贷业务目前仍バ普遍被银行视为优质资产,藿商业银行的信贷热情丝毫未术减。
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信托是目前房地产业新兴的眭融资热点,從到,全國共發牵行房地產信託163只,融仪資額億元。信托资金的分量桫远不足以支撑行业的发展,
扒之所以大受青睐,主要是它特在串接多种金融工具方面独梗具优势:一可以引入海外基亳金,二可以充分国内的产业︶投资信托基金,三可以以固棵定回报的方式,以股权投资帆方式进入项目公司,四可以释在适当的时候将项目公司包装上市,五可以完成项目前圄期建设,使项目符合银行贷笕款条件,对融资渠道的整合畀提升具有积极的作用。
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国外房咄地产基金看好以上海为主的铂中国房地产市场。摩根士丹拆利下属房地产投资基金rs留ref、荷兰国际房地产、缝瑞安集团、新加坡嘉德置地耔等纷纷出手。目前国际资本衮绝大多数都集中在基金上,铁借财务管理公司、投资公司什等形式介入。海外基金虽然璩前景远大,但对于如饥似渴刿的中国房地产来说难解近渴蚪,更何况,现行政策和法律芦的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透鲚明,都造成了国际资本的进始入。
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毫无疑问,利润率相当丰厚碹的房地产市场对证券市场上义现有的6000亿元的私募偈基金而言,吸引力是致命的麓,然而,有关产业基金法律菖的缺位,却难以让人无视风沽险的存在。目前这些资金也俨是借财务管理公司、投资公蛴司等形式存在,自然,在具
工体运作上缺乏规范,留有隐抓患。
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土地储备丰富的没有资金,资金充备的拿不到地,钝强强联合似乎给房地产融资丰开辟崭新的渠道。然而,股聂权投资虽然可以充实自有资授金,但一般房地产企业注册青资金额较小,不会轻易出让阋控股地位,也不甘心将大部分开发利益拱手相让,只能眼巴巴的看一场城市运营商巴和专业房地产开发商等实力陌雄厚公司的并购秀。
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上市是企业获砖取资金,实行资本运作的主挚要方式之一,也是企业品牌罄提升的良好应。然而中国证┾监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的毪通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前硐,真正有实力,守规矩的开往发商方可顺利上市,然而在豕目前开发商数量过多、信用④水平普遍低下的情况下,欲︶通过大规模的上市解决行业尿性的资金短缺,并不现实。
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先不说我ň国债券市场的规模相对较小夂,交投清淡,发行和持有的褫风险,因为根据《公司法》ⅰ,发行债券主体要求严格,黹只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立
病的有限责任公司才有发行资ト格,而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制,这同样注定了大多鼋数房地产企业对发行债券只嶂能好梦难圆。
总而言之,笊房地产融资额度巨大,单纯促依靠银行贷款或其他方式都罐不能完全解决问题,需要进妩行金融产品创新组合。同时礅,构建房地产证券公的法律兽体系,尽早出台《产业基金╅法》,完善现有的《公司法稗》和《证券法》,搭建房地产企业融资领域制度平台,条才能有效支撑房地产行业健岣康有序的发展。
(四)房揶地产