文档介绍：枫林花溪
北京正强房产
2010. 11
目录
项目概况
项目市场分析
竞争项目分析
项目定位
目标客户群定位
价格策略
合作方法
销售策略
项目推广策略
现场营销---营销中心位置
项目概况(本项目所在区位)
保定市地处河北省中部,是一座有2300年历史的文化名城,处北京、天津、石家庄三角地带,素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。而保定市又分为南市区、北市区及新市区,本项目位于南市区。
项目概况(项目简介)
〖枫林花溪〗项目位于保定南市区岳庄村。项目以百万平米规模翘首全城,,总建面积约100万平米,45栋纯板式高层,南北通透户型。北距三丰路2公里,东临长城南大街,西临莲池南大街,南至南二环路,地理位置比较优越,交通方便,基础设施和市政设施比较齐全,具有很好的开发潜力,是市政府列入的2015年前完成改造的城中村之一。目前已拆迁完130亩。一期推出临莲池南大街的4栋楼,建筑面积约10万平米,二期即将推出建筑面积约5万平米。
枫林花溪二期项目预计年月开工建设,于年月交房。
项目市场分析
市场供需两旺,价格继续走高
2010年房地产市场供需两旺的境况是与国家对房地产扶持态度密不可分,其次集中拆迁改造,为房地产业积蓄了大量的消费者,因此直接导致了保定房地产上半年的需求旺盛,成交活跃,拉动了房价的上杨。而后半年国家对房地产的打压也未影响到下半年的房价上扬。
项目市场分析
总体价格创历史最高,各个楼盘受各种因素影响价格不一
目前保定房地产市场主力价格在3800元---4700元/㎡之间,不同楼盘受地段、位置、配套、规模、口碑、工程进度和开发商信誉等各方面因素影响,价格有所不同。规模大、配套全、地段优、产品好的楼盘相对价格高,反之较低。本项目所处区域附近楼盘价格相对较低,区域内主力均价3500元/㎡左右。2011年随着保定市旧城改造的推进,新放量的土地因受拆迁成本的影响价格大幅上升,房价有进一步上扬的动力。
项目市场分析
目前市场畅销户型为80—90㎡两室
及110—140㎡的三室
80~90㎡两室及110~140㎡的三室一直是客户关注的重点,也是客户争夺最为激烈的面积区间。为争夺市场份额,各开发商都更加注重产品的人性化、细节化设计,力求有限面积内的户型舒适度更高。
项目市场分析
第四季度市场供应持续放量,未来不确定性增加
第四季度保定市场原有楼盘,如本项目附近的原有楼盘,如嘉森•理想城、锦绣花园等有一定量的房源陆续上市,并且又有锦绣城、锦绣鑫城等新项目入市,分流了大量的区域内购房客群。再加上保定市三大片区的旧城改造,项目有可能于2011年集体入市,市场供应量加大,而随着刚性需求的逐步释放,市场需求量将逐步下降,因此市场未来的不确定性因素将增加,开发存在一定风险。
项目市场分析(区域解析)
区域面貌落后,宜居性较低;周边楼盘竞争相对激烈,
但存在大规模、高品质、特色鲜明的中高档楼盘空白。
项目市场分析(区域解析)
(一)、区域特征
区域现状:本区域为保定市南市区,常驻人口多为保定市老的城中村居民,经济条件、购买力都相对较差。虽然区域内有不少企业,但规模、形象好的企业较少。整个区域的城市面貌落后,发展缓慢。
区域前景:南市区以南为城市边缘地带,受诸多因素制约影响,未来发展空间不大;且保定市城中村拆迁改造规划并未将本区域列为重点区域,也即未来一定时期内本区域仍将处于市场自发驱动发展的状态。但由于本区域扼守保定市向东、向南出行的交通要道,预计未来将吸引周边县城部分想在市区置业的消费客群。