文档介绍：成都工投·榜样项目
裙楼商业物业发展研判
上海同鸿·成都同策汇房产咨询公司
2011年9月
一、项目概况及解读
项目概况
商业楼层:地面1-3F
建筑面积:约2500㎡,扣除公共配套设施
占用,实际可售商业物业建筑
面积约为2300平方米。
建筑层高:,
商业划分:以独立商铺形式,二、三层商
铺均以外廊进行连接。
项目位于成都市成华区沙板桥路,紧临沙河,距离二环路约600米。
项目占地面积8246平方米,总建筑面积:24000平方米, 总户数:208 户。建筑类型为2幢21层高层建筑组成。其中1-3层为商业用房,建筑面积约2500平方米。
项目由成都工投园区建设投资有限公司开发建设,目前项目住宅已全部销售完毕,剩余商业物业尚未销售。
项目解读
大量物业配套设施布局在一层,使一层商业可售面积降低,大大减少了销售总产值。
建筑面积约930平方米,实际可售商业面积仅约580平方米。
内部柱距较短,进深短,最大进深约16米,适合中小型铺面划分。
内部柱点布局较多,且存在较多的异形承重墙体,使得商业内部空间存在较多的拐点,商业使用率受到一定影响;
商业专用电梯和步行楼梯分处设置,且设置在项目商业最佳口岸,一方面增加了销售单元的公摊,另一方面降低了可售物业总产值;
物业用房、业委办公室均设置在一层临沙河公园处,使得一层可售商业面积减少,降低了项目总产值。
项目解读
超大平台设计,增强了二层商业的经营价值。
内部动线组织不强,物业价值差异增大。
平台
建筑面积约890平方米,实际可售商业面积仅约800平方米。
内部柱距较短,进深短,最大进深约14米,适合中小型铺面划分。
部分商铺外侧设置超大露台,扩大了使用空间,提高商业经营价值。
两处公共卫生间设置,有利于后期多家商家共同经营需求。
内部存在较多的异形承重墙体,使得商业内部空间使用率受到一定影响;
商业专用电梯和步行楼梯分处设置以及公共连廊配置,商业公摊大;
南侧卫生间处杂物间西侧商铺面积小且相对孤立,销售价值降低,如作为公共通道则又使空间浪费增大。
空间浪费
价值孤立
项目解读
超大平台设计,增强了三层商业的经营价值。
内部动线组织不强,物业价值差异增大。
平台
设杂物间
使空间浪费。
作商铺又面临价值孤立。
建筑面积约890平方米,实际可售商业面积仅约835平方米。
内部柱距较短,进深短,最大进深约14米,适合中小型铺面划分。
部分商铺外侧设置超大露台,扩大了使用空间,提高商业经营价值。
两处公共卫生间设置,有利于后期多家商家共同经营需求。
内部存在较多的异形承重墙体,使得商业内部空间使用率受到一定影响;
商业专用电梯和步行楼梯分处设置以及公共连廊配置,商业公摊大;
南侧卫生间处杂物间如作为商铺销售,由于其地段相对孤立,销售价值降低。
区域分析
区域高端商业、高端住宅密集,将成为城东商业中心区和“富人区”。但项目仍处于区域商业影响边缘地段。
根据成华区政府规划,建设路-万年场-成仁路将打造成为城东二环线商贸经济带,使区域成为城东经济中心。
区域大量的品牌商业和大型商业MALL聚集,伊藤洋华堂、SM广场以及首创商业街和龙湖三千集商业街已纷纷入驻营业。同时王府井百货城东店也将入驻招商地产项目。
东区音乐公园的开门营业,使区域成为最具人气的休闲娱乐中心区。
保利康桥、九龙仓御园高端豪宅项目的入市,使区域成为名符其实的城东富人区。
区域以交通、商业配套、地段优势立足于未来城东商贸经济区的核心区域。
建设北路
建设南支路
沙板桥路
成洛路
双庆路
万年场商业圈
建设路商业圈
二环路商业带
沙河商业带
锦绣东方
社区配套区
音乐公园
休闲商业区
项目处于繁华成熟的建设路商业圈和万年场商业圈的交叉区域,即左可建设路、右可万年场。由于项目区域离建设路、万年场均只不足2公里,因此本项目商业发展的品牌吸引力降低。
项目位于沙板桥社区人口居住密集区的外缘,锦绣东方临街商铺以其
地处人口聚集中心和项目本身庞大的入住群体优势,已成为区域社
区商业配套密集区。
项目与10月1号开园的成都音乐公园仅一桥之隔。随着音乐
公园二期和沙河音乐绿地公园的呈现,本项目将有机会
融入到音乐公园商业区。
项目位于沙河景观带,目前绿地公园雏
形已成,但与之相适应的商业严
重缺乏,这无疑将给项
目发展带来一定的利好。
区域商圈
在建设路商业区和万年场商业区的夹击下,项目品牌吸引力降低。但沙河商业带及音乐公园商业区将是项目的机会。
区域交通
区域交通道路体系比较完备,道路通畅,但城市公共交通体系尚需完善。
159路
61路
342路
412路
51、52、2路
541路
项目区域交通道路良好。沙板桥路