文档介绍：高新区写字楼研判目錄CONTENTS1、市场环境Marketenvironment2、板块分析Regionalanalysis3、客户分析Populationanalysis4、个案分析ProductanalysisPART1、市场环境Marketenvironment限购令出台,挤压投资炒房客,商业写字楼地产逐渐火热,房产投资逐步向商业写字楼转移2011年2月25日西安版限购令出台,此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响,大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外,刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力,同时,外地购房者数量急剧下滑,市场置业人群大多来自本地户籍,住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而,在住宅市场走低的情况下,不受限购的商业写字楼地产开始火热起来,房产投资逐步向商业写字楼转移,在2季度末,商业写字楼物业类型销量一度飙高,势头锐不可当。市场环境市场特征由于限购令的影响,西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑,下降幅度达到77%,于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长;整体上,办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势,在住宅物业成交面积上涨的情况下,办公物业成交面积有所下降。77%92%由于限购令的影响,办公物业在上半年成交情况良好,吸引了大量的投资客户办公物业从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看,西安写字楼市场长期维持在饱和状态,租金走势长期维持在3-5%的增长趋势,整体平均空置率维持在11%左右,随着住宅市场投资风险上升,,%,,销售额为149156万元,%,%,成交价格为8915元/平方米,%,%上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主,二季度高新区写字楼销量占全市的73%高新区2007-2010年写字楼销售情况单位元、元/㎡%%2008年123991-%%%6149-%%%高新区写字楼成交价格逐年攀升,%,高新区写字楼需求不断增大市场走势PART2板块分析Regionalanalysis绕城高速曲江新区板块均价9000-12000元/平米西高新板块均价9000-15000元/平米钟楼高新区CBD、二次CBD写字楼分布主要分布在南二环沿线、唐延路沿线、科技路、锦业路沿线小寨二环曲江会展CBD写字楼主要分布在曲江会展中心周边,省高院附近为主城南板块均价10000-15000元/平米城南板块写字楼主要分布在环城南路以南,太白南路以东,太乙路-曲江路以西城南写字楼市场主要分为三大板块,竞争激烈,的产品差异化较大板块划分唐延路、科技路沿线,成为高新区写字楼最为集中的区域序号楼盘名称1杰座广场2唐沣国际广场3华晶广场4新长安广场5橡树街区6都市之门7汇鑫IBC8西大科技园序号楼盘名称1旺座国际城2金桥国际广场3创业广场4金花大厦5海星城市广场6高新国际商务区7财富中心二期8西港国际大厦9西部国际广场10唐延国际中心11电力广场12洛克大厦13旺座现代城1012357468901011121312367845唐延路路科技路项目分布