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年,投资者的目标收益率为15%。试从投资者的角度,计算该项投资自有资金的财务净现值和财务内部收益率,并判断该项目的可行性。参考答案:写字楼购买总价=25000×12000=30000(万元)写字楼购买中的税费=30000×(4%+%+%+%)=1590(万元)投资者投入的股本金=30000×30%+1590=10590(万元)抵押贷款年还款额=30000×70%=21000(万元)抵押贷款年还本付息额A=P×i/[1-(1+i)-n]=(万元)写字楼净经营收入分别是2925万元、3375万元、3825万元、4275万元。当折现率为15%时,,当折现值为16%时,财务净现值为-,%,大于目标收益率,故项目可行。[论述题]计算题某开发商以425万元的价格购买了一宗写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面:..积为4500平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区中挡写字楼的年净租金收入为450元/m2,银行同意提供的贷款利息为15%的基础利率上浮两个百分点,融资费用为贷款利息的10%,按季节计息。开发商的造价工程师估算的中挡写字楼的建造成本为1000元/m2,%,行政性收费等其他费用为60万元,管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3%,市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%,%。项目开发周期为18个月,建设期为12个月,。试通过计算开发商成本利润对该项目进行初步评估。参考答案:(1)(P/A,%,)=(2)项目总开发成本土地成本425万元建造成本4500×1000=450万元专业人员费用450×%=,其中土地费用利息425[(1+17%/4)×4-1]=×20%=+450++60+++=(3)-=(4)×100%=%[论述题]计算题某购楼者拟向银行申请50万的商业抵押贷款,银行为其安排了等比递增的还款抵押贷款。%,期限为15年,%,问该购楼者第10年最后1个月的月还款额是多少?参考答案:1、解已知:P=60万,s=%,n=15×12=180(月),i=%/12=%抵押贷款首次月还款额为A=P×(i-s)/{1-[(1+s)/(1+i)]n}1=500000×/{1-[(1+%)/(1+%)]180}:..=(万元)第10年最后1个月的还款额为A=A×(1+s)t-11201=×(1+%)120-1=(万元)[论述题]计算题某家庭预计在今后10年的月收入为15000元,如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额,年贷款利率为10%,问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?参考答案:1、解已知:该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A=15000×30%=4500元月贷款利率i=10%÷12=%,计息周期数n=10×12=120(月)=4500×[(1+%)120-1]÷[%(1+%)120]=(万元)第四次作业[论述题]房地产市场细分的依据参考答案:参见教材第三章第三节的内容,主要从消费者和生产者两个方面进行市场细分,每个环节都有若干个市场细分的依据。[论述题]房地产市场分析的内容参考答案:参见教材第三章第六节的内容,包括宏观因素分析、市场供求分析和相关因素分析。[论述题]房地产促销工具的种类及其特点参考答案:房地产促销组合主要由5种工具组成。(1)广告。由特定出资者付费所进行的构思、商品与服务的非人员接触的展示和促进活动。广告的形式与用途多种多样,被广泛地用于商业和公共宣传,具有非人格的特点。(2)直销。利用邮寄、电话和其他非人员接触的手段与现有或潜在的消费者进行沟通活动或收集其反应。直销可以通过由选择地将最新的商品信息传递给特定的消费者,提高营销工作的效率。(3)销售促进。鼓励对产品与服务进行尝试或促进销售的短期激励。销售促进能起到沟通信息、刺激购买欲望、诱导交易等方面的作用。(4)公关与宣传。为提高或保护公司的形象或刹那品而设计的各种方案。公关与宣传具有可信度高,降低购买者疑心等特点。(5)人员推销。为了达成交易而与一个或多个潜在的买主进行面对面的交流。有利于建立和培养长期稳定的客户关系,并且能及时获得顾客的意见。:..论述题]房地产市场定价的方法和策略参考答案:(一)房地产定价方法在房地产销售过程中,最敏感也是消费者最感兴趣的就是房地产开发商对其产品的定价。房地产价格成为房地产销售过程中的核心和关键性问题。1、成本加成定价法。指先计算出房地产的全部成本,然后再加上一定比例的利润,就得到房地产出售时的定价。2、竞争价格定价法。主要是根据相近产品或附近房地产市场竞争的价格而制定。3、顾客感受定价法。(二)房地产定价策略一般来说,在开发商选定了目标市场及市场定位之后,定价策略就已经相当明确了,如若选择了直面工薪阶层,追求最大化地占有市场,则采取低价渗透的策略,若选择高素质、高收入阶层,则采取高价位的策略,以承担较高的开发成本,维护物业的高档形象。目前很多的开发商都采取“低开高走”的方法,即分期推出楼盘,首期先以低价吸引消费者,但第二期开始逐步加价。这样做的目的是首先以低价汇聚人气,以免承担较高的楼价,而同时又使人觉得所购买的物业在不断升值。[论述题]如何对房地产市场进行宏观调控参考答案:参见教材第二章第六节的内容主要从土地供应政策和地价政策、金融政策、住房政策、城市规划、税收政策、租金和价格控制等方面进行分析。03110101[判断题]1、对开发商的分类主要是按房地产开发资质等级、所有制形式、经营范围等划分参考答案:正确[判断题]4、开发商与建筑承包商是一种发包承包关系,双方不可能是合作伙伴参考答案:错误[多选题]3、开发商的合作伙伴有A:建筑承包商B:金融机构C:专业顾问10页共38页:..:消费者E:政府参考答案:ABCDE03110102[判断题]3、如果工期紧张,即使是没有拿到开工许可证,也是可以考虑开工的参考答案:错误[填空题]1、投资机会选择主要包括和筛选两个步骤2、投资决策分析主要包括市场分析和两部分工作3、房地产开发的程序可以分成四个阶段,分别是投资机会选择与决策分析、、建设阶段和租售与资产管理阶段参考答案:1、投资机会选择2、项目财务评估3、前期工作03110103[单选题]3、按照相关法律的规定,出让人可以无偿收回土地使用权,收回该土地使用权时,该土地未动工的时间必须达到A:半年B:一年C:二年D:三年参考答案:C[单选题]2、率先在全国进行土地使用权出让公开招标试点的城市是A:北京B:上海C:广州11页共38页:..D:深圳参考答案:D[填空题]1、我国城市土地使用制度是2、工业用地出让的最高年限是3、商业用地出让的最高年限是4、土地使用权出让的方式有划拨、招标、拍卖、参考答案:1、出让制2、50年3、40年4、挂牌03110104[多选题]3、在房地产开发过程中,需要从规划管理部门获得的证书有A:开工证B:销售许可证C:建设用地规划许可证D:建设工程规划许可证E:立项许可证参考答案:CD[多选题]2、属于公共设施用地有A:普通仓储用地B:行政办公用地12页共38页:..:居住用地D:商业金融用地E:文化娱乐用地参考答案:BDE[填空题]1、容积率是建设用地范围内的全部建筑面积与之比2、建筑高度是规划管理部门规定的建筑物――高度上限3、住宅间距是指――之间的距离参考答案:1、建设用地面积2、檐口3、相邻居住建筑03110206[多选题]1、房地产市场的构成要素有A:房地产交易的当事人B:房地产商品C:交易组织机构D:政府E:社会团体参考答案:ABC[填空题]1、一个完整的房地产市场是由市场主体、、价格、、运行机制等因素构成的一个系统2、房地产市场是由参与房地产交换的、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成13页共38页:..参考答案:1、客体,资金2、当事人03110207[填空题]一、填空题1、需求是有支付愿望和支付能力的希望或需要,代表了市场的2、供给是出售方愿意在某个特定时间以特定价格出售的数量,代表廖市场的3、市场供给和市场需求数量相等时的价格成为参考答案:1、买方2、卖方3、均衡价格03110208[多选题]2、按存量增量划分,房地产市场通常划分为A:房地产买卖市场B:一级市场C:房地产租赁市场D:二级市场E:三级市场参考答案:BDE[多选题]1、房地产市场结构包括14页共38页:..:总量结构B:区域结构C:产品结构D:供求结构E:投资结构参考答案:ABCDE03110209[多选题]1、房地产市场的功能有A:配置存量房地产资源和利益B:指导消费者购房C:显示房地产市场需求变化D:指导政府制定科学的土地供给计划E:引导需求适应供给条件的变化参考答案:ACDE[多选题]2、房地产市场交易的特点有A:是房地产产权的流转B:耗费时间长C:交易费用高D:不转移占有方式E:不可移动参考答案:ABC[判断题]1、在短期内,房地产市场供给是缺乏弹性的参考答案:正确03110210[判断题]1、房地产属于耐用品,兼有消费品和投资品的双重特征15页共38页:..参考答案:正确[多选题]2、传统房地产周期理论的主要内容有A:市场均衡状态是短期的B:市场均衡状态是长期的C:在市场均衡状态期内投资者具有自我调节投资量的能力D:市场发展呈现一种自我修正的周期性E:每一个运行周期,均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程参考答案:BCDE03110211[多选题]2、我国城镇住宅的供给形式有A:廉租房B:公租房C:租赁房D:经济适用住房E:市场价商品房参考答案:ABDE[判断题]1、政府制定干预房地产市场再次的原则之一是引导新建房地产项目的位置选择参考答案:正确[多选题]1、政府政策的特征有A:公平B:效率C:连续D:系统:..E:前瞻性参考答案:ABCDE03110313[多选题]3、市场调查的方法有A:观察B:专题讨论C:问卷调查D:电话E:实验参考答案:ABCE[多选题]1、人口环境调查包括A:人口规模B:人口增长率C:人口文化D:人口密度E:人口迁徙参考答案:ABDE03110314[多选题]3、时间序列分析法有A:平均增减量法B:平均发展速度法C:简单平均法D:移动平均法E:加权移动平均法参考答案:CDE:..[多选题]2、影响总市场潜量的因素有A:特定产品或市场的平均购买数量B:购买者的平均购买数量C:平均单价D:特定产品或市场的购买者区位E:定产品或市场的购买者兴趣参考答案:ABC03110315[单选题]3、STP营销是指――、选择目标市场、产品定位A:市场调查B:市场分析C:细分市场D:可行性研究参考答案:C[填空题]1、所有消费者具有大致相同的偏好,不存在自然形成的细分市场,这样的细分市场模式是2、在行业中,企业的盈利水平与企业的市场份额无关3、在行业中,企业的盈利水平与企业的规模和市场份额有关参考答案:1、同质偏好2、僵滞3、批量03110316[判断题]4、经济适用住房的开发商可能也是商品房开发商的竞争者:..参考答案:正确[判断题]1、竞争者一般是指那些与本企业提供的相同产品或服务的企业参考答案:错误03110317[多选题]3、购买者特征包括A:文化B:族群C:社会D:个人E:心理参考答案:ACDE[多选题]1、影响消费者购买行为的心理因素有A:心情B:动机C:感觉D:学****E:信念和态度参考答案:BCDE03110318[多选题]1、影响市场区域形状和大小的关键因素有A:自然特征B:人口密度C:竞争性项目情况D:建筑阻碍E:城市发展方向:..参考答案:ABCDE[判断题]1、房地产市场分析对开发商和投资者的作用是一样的参考答案:错误03110420[单选题]1、多层住宅的层数是指A:2~3层B:3~5层C:2~6层D:3~6层参考答案:C03110421[判断题]2、房地产投资能够得到税收方面的好处参考答案:正确[多选题]2、房地产直接投资包括A:购买债券B:购买房地产抵押贷款证券C:开发投资D:置业投资E:购买股票参考答案:CD03110422[多选题]3、影响写字楼项目位置选择的因素有A:居民收入B:居民人口数量C:与其他商业设施接近的程度D:易接近性:..E:周围土地利用情况和环境参考答案:CDE[多选题]2、公共配套服务设施完备情况分析包括A:学校B:医院C:供水D:排水E:邮电参考答案:ABE[多选题]1、交通通达程度分析包括A:场地的可及性B:出入口的识别程度C:出入口的位置D:停车场位置E:停车位参考答案:ABC03110423[填空题]1、按性质划分,可以将功能分为和2、按功能的重要程度,可以将功能划分为和3、按功能的有用性,可以将功能划分为和参考答案:1、使用功能,美学功能2、基本功能,辅助功能:..3、必要功能,不必要功能03110525[判断题]2、投资分析中的成本概念与会计中使用的成本概念不完全相同参考答案:正确[判断题]3、放经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入参考答案:正确03110526[单选题]1、某银行存款的计息方式采用单利,%,为吸引5年期的储户,则其5年期的年利率应大于A:%B:%C:%D:%参考答案:B[填空题]1、现金流量表横轴表示的是,纵轴表示的2、如果现金流量时发生在计息周期的期间,为简化计算,将其代数和看成是在计算周期末发生,这种方法称为参考答案:1、时间,现金流量2、期末惯例法03110527[多选题]2、房地产投资收益包括A:资金回收B:资金回报: