文档介绍：苏州市住宅物业管理公共性服务
分项目定额指导标准
(2003年版)
苏州市物业管理协会
二00三年九月
目  录
1、编制说明
2、定额指导标准
一、综合管理费
二、公共设施设备日常维护费
三、园林绿化日常维护费
四、环境卫生服务费
五、公共秩序维护服务费
六、公共设施设备、共用部位水电费
七、物业公司办公费
八、公共设施保险费
九、物业公司固定资产折旧费
十、法定税费
编制说明
  1、住宅小区的情况是千差万别的,受小区面积、绿化面积、共用设施、出入口、地理位置和环境等诸多不同的因素限制,反映在物业管理服务费的价格构成的成本含量不同; 物业管理的服务深度、服务档次、服务质量的不同也导致成本的不同。由此一个具体的住宅小区形成的价格定位也应不同。
    通过制定物业管理公共性服务分项目定额指导标准,具体明确物业管理每项服务内容的社会平均成本,体现“质价相符”和“明明白白”消费,对规范物业管理服务行为,保护双方当事人的合法权益,促进物业管理行业的健康发展将有明显的积极作用。
    本定额指导标准可作为双方当事人选择或提供物业管理服务的参考依据,具体物业管理服务标准和服务收费标准由双方当事人在委托管理合同中约定。
    2、本定额指导标准假设:一个住宅小区建筑总面积为10万平方米,用地面积为8万平方米,绿地率为35%,有二个出入口(一个主入口,一个次入口)。在应用这一定额指导标准时,应针对具体住宅小区情况,作相应调整。
    各类管理、服务人员的费用在测算本定额指导标准时包括了工资、福利、津贴、保险、服装费和加班费等。
假如小区为小高层、高层住宅与其他住宅混合的,小高层、高层住宅电梯、。
3、本定额指导标准不包括物业公司利用住宅小区共用部位和配套设施进行的各种经营性活动的经营性收入,如车位停车费、小区商业网点租金等,根据合同约定抵充物业管理费的,实际收取的住宅小区公共性服务收费标准可相应进行调整。
    4、本定额指导标准起草单位:苏州市物业管理协会
    本定额指导标准主要起草人:黄雪良杨丽华丁贤志林雁彭仁康
 
苏州市住宅物业管理公共性服务分项目定额指导标准
 一、综合管理费
收费项目
管理服务内容
管理服务标准
收费标准(元/月?平方米)
测算依据(包括人员安排、用工用料分析)
备注
1、管理、服务人员的工资,按照规定提取的福利费等
(1)负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;
(2)对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施;
(3)受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排扰解难;
(1)每三个月向委托方报告一次计划实施情况;
(2)每年一次;
(3)白天有专职受理接待人员,夜间有值班人员处理应急事件;一般性投诉与服务当日解决,其它不能当日解决的,承诺或约定解决时限并作出合理解释;
以管理处主任1名3500元/月,管理员3名2000元/月计,每月总费用为9500元。
管理员3名,为服务受理人员1名、内勤兼财务1名、管理员1名
(4)协助组建业主委员会并配合其运作;
(5)建立规章制度与服务标准;
(6)与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续;公开服务标准、收费依据及标准;
(7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;
(8)员工统一着装,持证上岗;
(9)进行物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高。
(4)按有关部门及政策、法规要求执行;
(5)制度健全;服务标准符合合同约定;档案资料齐全,保管良好;
(6)内容合法,手续完备;
(7)有专人维护,内容完整、准确、有效、更新及时;
(8)分工种着装,配戴胸牌;按规定要求持证上岗;
(9)每6个月进行一次,并作分析、评估且有改进措施。
2、装修管理服务费
(1)维护公共安全和公众利益;
(2)将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人;
(3)业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)的装修方案;
(4)每日巡查装修施工情况;
(5)对装修中的违法行为及时劝阻。
 
(1)按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理;
(2)在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议;
(3)24小时内审结方案并签署审查意见交业主;
(4)在装修前期每日巡查一次,发现违章,当即开具违章通知单告知业主;
(5)经三次通知和劝阻仍不改正的,3日内向有关主管部门报告。
以管理员2名2000元/月计,每月总费用为4000元。
 
二、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维