文档介绍：第六章早期介入与前期管理
袁勇新
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2007年5月
第一节物业管理的早期介入
忽视早期介入可能导致: 物业配套不完善
布局设计不合理
质量不过关
资料欠缺、情况不明
最终导致:使用不便,销售不畅,管理困难、纠纷多
一、物业管理早期介入的涵义
所谓物业管理的早期介入,是指物业管理公司在接管物业之前,就参与物业的策划、规划设计和建设,从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议,以便物业建成后能满足业主、使用人的需求,方便物业管理。
二、物业管理早期介入的作用
(一)完善物业的规划设计和使用功能
即在物业布局、配套,建筑造型,房型设计,电力负荷设计,垃圾站点布设,建材选用,供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。
(二)更好地监理施工质量
消除施工质量的隐患,保证后期用户的可靠使用,物业管理的方便。
(三)为验收接管打下基础
由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质量,便于对发现问题的交接处理。
(四)便于日后对物业的管理
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,缩短检修时间;
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(一)立项决策阶段(充当顾问)
在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平,周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议,减少决策盲目性和主观随意性。
主要内容:
对项目的可行性提出意见和建议
4. 项目周边情况
(二)规划设计阶段(充当顾问)
物业管理企业(人员)此方面长处: A、细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力; B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求; C、更能直接地把以往物业开发“先天不足”所造成的后果反映出来,以防患于未然。 侧重从以下方面提出看法和建议: 1、养护、维修方面 建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。
中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准;
人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实;
垃圾容器及堆放、清运点的设置,外立面附属物预留位置及孔洞大小等。
3. 日后管理服务方面
从物业现有总量,使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发,考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。
综合考虑物业总体布局、空地、绿化,开发与利用公共活动场所与道路系统,物业内外装修标准等以提升物业内在价值和环境效果。