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上海新天地经营模式分析案例
中者全秋梅
上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一
———破旧的上海石库门居住区。改造之后,上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素,变成了个
个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所,并被纳入了上海旅游景点的清单中,还
成了中国房地产区域改造的经典案例,它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐,很
多人都想将其成功模式进行“移植”:国内著名房地产商潘石屹,最近公开宣布打算将“建外 SOHO 商业
街”建成北京的“上海新天地”;另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规
划自己将开发的社区;全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说,上海新天地的运营模式已
经成为者通过采访,分析总结了上海新天地的定位、规
模、选址、盈利等方面的经验。请看本期“上海新天地经营模式分析案例”。
定位:上海新天地是一个“Mall”
★上海新天地究竟是什么,购物中心?娱乐中心?时尚中心?旅游景观?投资方香港瑞安集团董事长
助理周永平说:“当初找银行贷款时,他们问,你们究竟是做什么?……去政府部门审批,也不知属于文
化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下,许多人对它已经无法辨别。其实,开发商认为,新天地就是一
个 Mall(英文全称“shoppingmall”)。
★在中国,Mall 的概念越来越时髦,如果对目前的房地产做一个评价的话,Mall 无疑是最热门的业态,
因而受到开发商的追捧。
Mall 是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物,可以说是目前世界上最先进、最高级的商
业形态,在国外已进入鼎盛时期。 Mall 在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动,
于是,Mall 渐成为一种新的投资风向,受到投资者的追捧。
★专家认为,中国的 Mall 市场只是刚刚起步,多种资本正在角力 Mall 市场,现状很混乱。业界流行
一句话“Mall 是个筐,什么都往里装”,很多商家也在追逐这个时尚的概念,甚至连大型批发市场等(非真
正的 Mall),也纷纷改名叫 Mall。
★什么是 Mall?国内的一些学者认为:“Mall 就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中,由许多商店
和餐馆组成的大型零售综合体”,与“ShoppingCenter”(购物中心)的区别是:规模大、功能多、商品
和服务全。
许多造 Mall 的企业有时候造的只是“ShoppingCenter”这并不是“Mall”本身的含义,“Mall”并
不是要让消费者感觉“更大”,最主要的是要有鲜明的“定位”和独特的魅力。
★另有一种观点认为, Mall 就是 ShoppingMall(意为大型购物中心),是一种集购物、餐饮、住宿、
休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。它起源于欧美,伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而
诞生,是现代工业文明和商业文明的产物。“shoppingmall”超级购物中心是世界上最为流行的商业业态,
衡量其