文档介绍：技术经济与管理研究 2005 年第 6 期
Technoeconomics & Management Research NO. 6 2005
从上海新天地到西湖天地:2 浅谈商业地产经营模式创新
浙江大学建工学院何大海温海珍
[摘要] 零售业的对外全面开放引发了国内商业地产开发建设的又一浪潮, 本文通过分析
两个商业地产项目的成功案例, 提出了商业地产经营模式创新的必要性和具体操作的建议。
[关键词] 商业地产; 经营模式; 创新
随着我国城市居民消费能力的提高,对商业环境和营销水费者感觉“更大”, 最主要的是要
平的要求也不断地提升。人们在进行消费的同时,希望获得更多有鲜明的“定位”和独特的魅力。
物质之外的享受。传统的住宅底商、百货大楼、超市等采用单一上海新天地应该说是准确地把握住
经营模式的商业地产已经不能满足消费者的需求,以一站式消了“Mall”的内涵, 并成功地将其
费和高度综合化为特征的“Mall”等大型商业项目登陆中国,使加以运用。
国内商业地产的开发商们开始了新一轮的投资浪潮,据银监会、 2 明确目标消费群体, 对项目准
商务部、发改委、建设部的联合调查组在 2004 年 3 月~5 月调确定位经营模式的创新是以目标
查的结果显示,全国有 400 多个购物中心待建或正建,涉及投资消费群体的需求为导向的, 只有明
总额 2 000 多亿人民币。然而由于地域的差异,Shopping Mall 等确了项目未来可能的消费群体, 才何大海
舶来的商业地产经营模式并不能直接照搬,这就需要我们结合能采取有针对性的措施进行经营模式的创新。上海新天地的定
自身的特点,对 Mall 等先进商业地产经营模式进行创新,上海位是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心, 目
新天地和杭州西湖天地就是成功的经营模式创新项目。标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上
上海新天地的前身是上海近代建筑的标志之一———破旧的海的中外游客, 这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。另
上海石库门居住区, 改造之后, 成为了由石库门建筑与现代建外, 与新天地一湖之隔的高档物业“翠湖天地”的开发, 无疑
筑组成的时尚休闲步行街。这片石库门建筑群的外表保留了当为 3 万平方米的上海新天地提供了又一强劲的购买力支撑。而
年的砖墙、屋瓦、石库门, 但是每座建筑内部则按照 21 世纪正是因为投资方对项目目标消费群体的准确判断, 使得上海新
现代都市人的生活方式、生活节奏、审美方式度身定做, 成为天地成了全国时尚消费的“桥头堡”, 不仅吸引了上海的小资
国际画廊。时装店、主题餐馆、咖啡酒吧⋯⋯上海新天地被创一族和居住上海的外籍人士, 还吸引了国内其他城市的时尚消
新地注入了诸多时尚的商业元素, 变成了一个集餐饮、购物、费群。
娱乐、居住等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。上 3 深刻把握项目所处的人文历史自然环境, 因地制宜人文
海新天地中的商业与历史、时尚互相结合, 相互渗透, 从某种历史、自然环境是经营模式创新的源泉。石库门的建筑外形赋
意义上来说, 这已经不仅仅是一个商业地产项目, 而已成为体予了上海新天地丰富的人文历史内涵, 现代化、国际化元素的