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9五、房地产价格影响因素的定性分析 9〔一〕房地产价格的构成 10〔二〕房地产价格的特征 11〔三〕影响房地产价格因素的理论分析 12六、影响房地产的其它因素 13〔一〕国民经济开展水平 13〔二〕利率因素 14〔三〕金融机构贷款余额 14〔四〕政策因素 15七、房地产价格影响因素的实证分析 15〔一〕影响房地产价格的经济因素分析 15〔二〕房地产价格与价格涨幅的因素比较分析 16〔三〕带有政策因素的房地产价格分析 16八、抑制房地产价格过高的措施与建议 17〔一〕措施 17〔二〕建议 17九、结论 18【参考文献】 18第2页中国房地产价格影响因素分析一、房地产开发预算的具体内容房地产开发预算的具体内容,是根据国家有关的政策规定、政府颁发的定额标准、取费标准,结合开发的具体任务来确定的。它受政策性因素的影响很大,由于各省、市、自治区情况不同,因此,其预算内容也有所区别。一般包括以下三项内容:〔一〕土地开发预算〔也称作开发前期工作预算〕土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费等。1、征地补偿费征地补偿费是指用地单位依法征用土地后,为了不影响被征土地者的生产和生活而支付的补偿费,包括:第一,土地补偿费。它是指国家征用集体所有的土地时,直接对土地支付的补偿费用,其实质是对土地收益的补偿。第二,青苗补偿费。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。第三,安置补助费。它是指为妥善安排被征地单位的生产和群众生活,收征地单位“土地补偿费〞和“青苗补偿费〞之外,支付给被征地单位的安置补助费用。第四,农转非人口安置费。它是指因征地被转业的劳动力,由用地单位负责安置或委托其它有关单位代为安置,所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。第五,超转病残人员安置费。它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费和医疗费,转到当地民政部门负责管理第六,新菜田建设基金。它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建设基金,作为被征地单位新开发菜田的建设费用。2、新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地,用地单位向财政部门缴纳的费用,不属于征地补偿费中的“新菜田建设基金〞。3、拆迁及安置费用〔包括建设场地各障碍物拆迁、处理费〕拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民在搬迁中所发生的费用,以及障碍物拆迁、处理费。其中包括:第一,拆迁城镇居民和农村居民,安置用房的建设费或购置商品房的费用。第4页第二,拆迁单位的公有房屋,拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。第三,撤除地上物的补偿费,是指撤除原有的房屋、附属物、树木、机井等的撤除费及补偿费。第四,其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。第五,七通一平费。七通一平费是指为了满足建设的需要,对被征用土地进行根底设施建设的费用。“七通〞包括道路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通;“一平〞是平整土地。第六,勘察设计费勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自然地质现象而进行的测量、测绘、测试、观察、调查、勘探、试验、鉴定、研究和综合评价等工作发生的费用和进行开发工程设计所发生的费用。〔二〕建筑安装工程预算建筑安装工程预算的内容包括直接费、间接费、方案利润和税金四局部1、直接费直接费是指直接耗用在建筑安装工程上的各种费用的总和。它是由人工费、材料费、施工机械使用费和其它直接费组成。直接费的内容如下:第一,人工费,是指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的根本工资。工资性质的津贴及属于生产工人开支范围内的各项费用,内容包括:、工资性质的津贴〔包括副食品补贴、煤粮差价补贴、上下班交通补贴等〕;,揭开会和执行必要的社会义务时间的工资,职工学****培训期间的工资,调开工作期间的工资和探亲假期的工资,由行政直接支付的病〔六个月以内〕、产、婚、丧假期的工资,促工服装补助费等;,指按国家规定计算的支付生产工人的职工福利基金和工会经费;,指按国家有关部门规定标准发放的劳动保护用品的购置费、第4页修理费和保健费、防暑降温费等。第二,材料费,是指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的摊销量按相应的预算价格计算的费用。第三,施工机械使用费,是指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计算的建筑安装工程施工机械使用费,施工机械安、拆及进出场费和定额所列其它机械费。第四,其它直接费,是指概预算定额分项定额规定以外发生的费用,内容包括:A、冬雨季施工增加费;B、夜间施工增加费;C、流动施工津贴;D、因场地狭小等特殊情况而发生的材料二次搬运费;E、生产工具用具使用费,指施工、生产所需不属于固定资产的生产工具,检验、试验用具等的购置。摊销和维修费,以及支付给工人自备工具的补贴费;F、检验试验费,指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用,包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品费用等,以及技术革新和研究试验费。不包括新结构、新材料的试验费和建设单位要求对具有出厂合格证明的材料进行检验、对构件破坏性试验及其它特殊要求检验试验的费用;G、工程定位复测、工程点交、清理场地费用。其它直接费可直接计入预算定额分项中,也可按不同类型工程以费率计取,对于一般工业与民用建筑工程,也可以平方米为单位以金额〔元〕表示计取,但不得重复计算。2、间接费间接费由施工管理费和其它间接费组成:第一,施工管理费。它是指建筑安装企业为了组织和管理建筑安装工程的施工以及效劳所耗用的人力、物力,这种耗用的货币表现,就是施工管理费。它包括:A、工作人员工资;B、工作人员工资附加费;C、工作人员劳动保护费;D、职工教育经费;E、办公费;F、差旅交通费;G、固定资产使用费;H、行政工具用具使用费G、利息;。第5页第二,其它间接费。它是指建筑安装工程施工所需的,但不包括在工程直接费和施工管理费范围内的费用,它包括临时设施费和劳动保险基金。3、方案利润方案利润指按照国家规定的方案利润率向建设单位计取的利润。4、税金税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费〔三〕其他预算房地产开发预算的内容,除以上土地开发预算和建筑安装工程预算外,还包括按国家和当地政府有关部门规定的,在房地产开发投资中支付并列入开发总概〔预〕算或单项工程综合概〔预〕算的一些费用。这些费用目前工程繁多,各地有不同的规定,大体包括以下一些费用工程〔主要参考北京市的规定〕:1、城市根底设施“四源〞建设费2、市政支管线分摊费3、供电贴费4、工程合同预算或标底审查费5、工程质量监督费6、编制竣工图费7、建筑业流动资金贷款利息系数8、用电权费9、分散建设市政公用设施建设费10、临时用地费和临时建设费11、建材开展补充基金12、绿化建设费13、施工图预算编制费14、招标投标管理费15、合同公证费16、施工执照费17、工程监理费18、施工机械迁移费19、工程保险费20、商业网点费21、人防费22、管理费23、贷款利息24、建设期预留调价指数以上三局部应支付的土地开发费、建筑安装工程费及其它费用,再加上不可预见费,就构成了开发区建设的总本钱,是商品房销售的根底资料。在商品房定价时,还应考虑开发公司的利润和应缴纳的税金。二、房地产开展的历史背景?〔一〕房地产开展概况及其土地供应与住宅关系研究的意义?自2024年以来,在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下,我国房地产业蓬勃兴起,出现高速增长的态势。房地产市场的过热投资也引发房地产泡沫的膨胀给国民经济的开展带来了一系列问题。连续出台与房地产市场相关的多项重大政策说明了国家调控房地产市场及控制房价的决心,2024?年以来加息、限购、提高首付、加强预售款监管等调控措施来看,房地产市场的调整势在必行。2024第7页?年调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供应、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。央行2024?年6?次上调存款准备金率,两次加息。以新国十条为先锋,限购令为阵,限贷,打击屯地等等被认为是房地产调控的严厉年。2024?年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段。不过,频频刷新的“地王〞记录,以及仍在不断上涨的房价随着十二五规划的逐步实施,对中国房地产业目前的经营方式所进行的变革制度安排屡屡出现。国家一系列调控制度安排的出现,其背后都有着深刻的政策意图。现在房地产负担了整个国家的许多矛盾和热点,如中央和地方的关系、城市和农村的关系、穷人和富人的关系等等,在这种情况下,国家调控必须继续下去。作为国家经济的支柱产业,房地产投资和GDP?有着密不可分的联系。房地产的健康开展有利于GDP?的增长,反之将阻碍经济开展的步伐。随着适婚年龄人群的快速增长,房价问题已成为人民的热点讨论话题,关乎民生的重要话题。在不断攀升的房价背后,及高空置率引发的房地产投机的一系列问题背后,国家将出台一系列措施稳定房价。?〔二〕土地供应与住宅关系研究的意义?土地供应缺乏是住宅供应缺乏的重要因素,主要城市土地供应跟不上需求,土地本钱上升将转嫁给房价。过去的几年里,全国主要城市住宅土地供应缺乏问题突出,其中,一线城市除杭州出让住宅土地建筑面积略高于住宅销售面积外,其余一线城市的城市住宅销售面积远大于住宅用地供应面积,深圳、上海尤为突出。深圳和上海的住宅用地“求供比〞近3?倍,供需严重失衡。统计的22?个一、二线城市中,有深圳、上海、福州、苏州、北京、广州、重庆、合肥、南昌和青岛等10?个城市住宅用地“求供比〞也大于1,供应跟不上需求。这是近年来上述城市房价上涨过快的重要原因。土地供应缺乏也将导致未来房价上升。在未来土地供应难以大幅释放,住房供应量一定的背景下,土地本钱的上升最终将转嫁到房价上。三、影响房地产需求的因素〔一〕消费者的预期一般来说,消费者个体对房地产未来的预期各不相同,而且可能因为从众心理而趋向一致,造成未来需求的提前透支。但从长期来看,消费者的预期是趋于理性的,偏离市场规律的预期迟早是要回归的。2024年及前几年正是在大环境气氛的影响下,人们预期以后房地产价格还要上涨,因此大量的消费者自觉或不自觉地参加到了购房的行列中,一定程度上推动了房价的上涨。第7页〔二〕人口数量近几年来,中国沿海地区经济开展迅速,城市化建设不断加强,毕业大学生几乎全部涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使沿海地区人口不断增加,人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。除对需求总量的影响外,不同层次的消费者对房地产的要求也不相同,除了带动住房的需求外,中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也在不断增加,而且局部外地精英人士的迁入,会带来大量资金,增加市场有效需求。〔三〕收入水平收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长,对房地产的需求量会相应增加,而且收入水平的上下直接决定消费者的消费层次和结构,随着收入水平的提高,一方面人们对于居住标准的要求会不断提升,住宅会向面积更大、结构更合理、配套效劳更全面的趋势开展;另一方面,局部原来没有购置力的需求通过收入的增加,转化为有效需求。因此,可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。同时随着可支配收入的增加,会增加人们的投资需求。房地产作为一种特殊的商品,既具有供人居住、商用的消费功能,也具有投资价值。因此,收入的增加应该导致房地产需求增加,房价上升。其投资性决定了房地产价格水平的变化,更多地受制于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的变化。〔四〕社会安定情况如果现行政权稳固、社会安定,那么人们会乐于对住宅进行房地产投资。相反,如果发生重大的政策变动甚至是社会动乱或者战争,那么会严重影响人们投资房地产的比例,而转向投资黄金、珠宝等便于携带和变现的资产,从而会造成房地产价格低落。四、影响房地产供应的因素〔一〕房地产开发投资规模房地产开发投资额的增加,会直接刺激房地产业的开展;反之,投资水平的降低,会导致房地产业的开展受到很大的负面影响。因此,就社会总投资来说,社会总投资和房地产业规模成正相关关系。投资的部门结构与房地产业的相关程度越高,对房地产的刺激作用也就越大;反之,相关程度越低,这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就越小。