文档介绍：城发花园 项目定位及营销策略报告
黄河三角洲中心城市30万m2青春作品 与城市共成长
项目意愿∕营销目标:
基于项目产品特色及城发公司育英城市的使命,本项目意愿:
1、树立引领东营青年生活方式的样板社区;
2、名利双收,实现高形象下的高价值营销;
3、进一步树立城发置业品牌。
认为项目可实现的目标
形象目标
树立东营青年人居样板大盘形象
营销目标
叫好又叫座,高形象下的高价值营销,实现项目价值的最大化
尽管,市场环境在变……
事件: 2011年1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,随后国务院办公厅发布:关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知“(简称“国办发1号文”),提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购令政策”等一系列政策。
首次明确提出“房价控制目标”,表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。
2 行政手段继续升级,限购范围更广且更加严厉.
3 经济、金融、税收等手段全面升级。
4 落实约谈问责机制,确保相关政策落实到位。
标志着调控政策的进一步升级和深化;
市场短期需求和价格将受到显著影响;
2011年全国商品房销售面积下降和价格结构性下跌可能性加大。
政策着力点
带来的影响
迷局 2010年,是中国房地产市场战略调控年,纵观全年多次调控,逐次升级。国八条的出台,给2011年房地产市场调控确定了基调。 尽管如此,住房需求依然强大,供给仍然给力。
纵观中国房地产市场,这是一给不确定的时代……
我们面对着:开发商与消费者的博弈
迷惑的刚性置业者
艰难的投资者
痛苦的投机者
我们面对着:政府对开发商的多维调控
政府决定了土地成本
对供给、价格、利润的管控加强
2011
怎么走
东营
细观东营房地产市场,
发展商在区位资源与大户型的红海中浴血奋战……
市场“超量”供给;
刚性需求尚未被满足,40%的反复置业人群支撑起整个市场
7成的成交量;
需求虚高,投资投机客严重超标;
新政下市场已进入观望阶段……
我们的客户是谁?如何吸引他们?
这是新形势下,我们必须缜密思考的战略核心!
成功实现目标的思路框架
背景研究
背景研究
背景研究
项目分析与机会选择
项目定位与物业建议
营销策略及执行
宏观市场与政策解读
东营概况
房地产市场整体状况
项目及所在区域分析
竞争研判及客源分析
经典案例解析
市场突破与机会选择
项目定位
核心问题界定
物业分析及建议
形象文本
总体营销策略
刀锋营销
客户策略
Part1 背景研究