文档介绍：北京嘉厚·炫城国际项目
整盘营销策略总纲
投资公司营销中心 项目营销部
市
场
分
析
项
目
业
态
及
面
积
项
目
S
W
O
T
分
析
目
标
客
户
分
析
客户定位
客户区域分布
项
目
定
位
项目价值梳理
项目定位
新政下营销思考
销
售
推
广
策
略
销售策略
销售策略回顾
全盘货值预期
目录
推广费用预算
客群分析
客户描摹
产品需求分析
全盘价格走势
PART 1 市场分析
政策分析
竞品区域(平谷)市场分析
市场总结
2012年4月,首套房贷利率再次降低到基准利率的85%;
房产税(物业税)试点准备扩大范围;
个人房产以家庭为单位实现全国联网查询的步伐加快;
分析上述政策,政策鼓励首套房购买,但限制住宅投资。
政策分析
商品住宅投资空间至少在我项目销售期将被抑制,我项目的不限购优势体现;
项目销售前期接纳部分刚需客户后,后期将主要以投资型客户为主。
几年来,目前的平谷市场存积蓄了大量购房需求;
性价比好、总价低于120万的产品在目前是个机会;
我项目在平谷城区因地理位置原因及商业立项存在较大抗性;
香墅湾1号项目因价格和市场因素屡次延后开盘;
贾各庄地块项目因市场原因迟迟未动工;
春曦园2期内部认购效果不佳;
马坊小产权项目销售一空;
平谷市场分析
市场总结
政策面利大于弊;
目前的市场小回暖,不会成为楼市的拐点,不温不火的市场将至少延续至年底;
平谷房价在目前基础上2年内不会有太大波动,目前普通新房12500元/平米的定价下,去化速度较慢;
拉近与平谷城区的心理距离、让客户认可项目的投资价值、产品自身的品质、缓解客户对商业产品的抗性是销售的关键。
PART 2 项目业态及面积配比
项目业态及面积
本案为综合型物业类型,业态分别为:
企业独栋
写字楼
精装公寓
底商配套商业
从各业态的面积占比看,本项目为以公寓为主的综合体。
产品类型
总可售面积(㎡)
面积占比
独栋
%
写字楼
%
公寓
%
商业
%
总计
%
PART 3 项目SWOT分析
S优势
T威胁
W劣势
O机会
区域:价格洼地、区域核心、发展区内,具投资价值;
交通:高速出口,三条区域动线,规划S3线;
教育:北大附中平谷分校、马坊小学;
环境:新城花园、生态办公;
本体:可商可住、精装公寓、不限购、总价低。
不成熟区域,距主城区较远;
商业产品,不适宜做第一居所;
总体量较小,不易形成成熟社区;
公摊较高,使用率较低,生活成本高;
非南北通透、正南正北项目;
新城及园区建设:马坊新城及马坊工业园的建设将逐步提升项目所在区域的房产价值,有助力平台;
地产发展:平谷地产处于起步阶段,地产价值尚未被充分挖掘,发展空间较大;
蓝海项目:马坊乃至平谷市场尚无综合体项目,经营得当,有望成为区域地标性建筑,成为区域核心区;
销售期内区域难以形成气候;
年内平谷区集中放量,分流客群;
去年区域内住宅地块拍出,吸引客群观望;
政策面打压房价,客群仍有观望情绪;
项目SWOT分析