文档介绍：漓江山水项目三期
—营销策划报告
2010/4/10
定位篇
定位篇思考的三个核心问题:
核心问题一:
项目历经五年酝酿后再次推出新产品,前期的配置是否仍然适用?
核心问题二:
经过房地产市场风云变幻的五年,重新找寻三期产品价值究竟几许?
核心问题三:
项目如何匹配三期产品价值——产品补强
思考逻辑
项目分析
项目价值挖掘
一、二期项目形象对项目的三期价值的影响
项目价值被低估
对项目三期价值重新梳理
重新定义项目价值
项目定位
梳理项目竞争优势
定位基调
项目形象问题
项目价值及产品补强问题
客户定位
确定客户边界
项目客源定位
产品补强
梳理同档次楼盘价值基础
定义产品补强因子
价格推导
以竞争导向及投资回报为基础进行项目定位
价格定位
第一篇
项目
分析
漓江山水花园:
位于城市中心区域——徐汇区的南部
属于华泾板块
外环线外侧,距离外环线直线距离500米
与城市中心地标之一——徐家汇的直线距离7公里
项目初识
徐汇区
本案
华泾板块:
传统工业区
房地产市场发展缓慢
项目初识
华泾路
本案
龙吴路
外环线
龙吴路立交桥
长华路
龙吟路
项目四至:
东至龙吟路——双行两车道
西近永联路——单行线道路
南至华济路——双行两车道
北至华泾路——通向区域主要交通道路龙吴路
华泾路是项目出行主要交通干道,但是重型车道。
周边路网发达,毗邻外环线及龙吴路,交通通达性好
非拥堵情况下至全市主要区域车行时间:
至徐浦大桥3分钟
至徐家汇商圈15分钟
至淮海路、人民广场15分钟
至外滩20分钟
至静安寺商业区25分钟
至浦东机场30分钟
至虹桥机场15分钟
本案
1
项目初识
2
3
4
、人民广场
、南京西路

项目初识
占地43万方的大型纯别墅居住区
项目基本参数:
占地面积:43万平方米
总建筑面积:15万平方米
容积率:
总户数:527
开发周期:共分四期
建筑形态:涵盖独栋、双拼、联体、叠加别墅的纯别墅社区
一期
会所
二期
待建中
本期
猜想
徐汇区的区位优势
便捷的交通
占地43万方的纯别墅社区
是1000万?2000万?
3000万?
是3万元/㎡?4万元/㎡?
5万元/㎡?
OR
项目初识
漓江山水花园价值几何?