文档介绍：2011年新政解读
及郑州房地产市场未来走势研判
2011年3月我司市场部
目录
政策出台背景
新国八条解读及对市场的影响
郑州限购令解读及未来走势研判
出台背景
经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码
全国经济形势:布局十二五,抑制楼市过热以强壮实体经济
实体经济
楼市
引导资金回流实体经济
楼市高涨吸引实体资金流入
2010年经济增速好于预期,经济转型迫切性提高:%,好于市场预期。随着经济基础的进一步夯实,国内进行经济转型的迫切性提高。
经济转型需要抑制楼市过快增长,引导资金重回实体:2011年是“十二五”的开篇之年,国家进行经济结构调整的任务重大,产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”,当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。
全国经济形势:紧缩流动性与抑制楼市并举,以控制经济、通胀双热
2011年
图例
注:2011年1月经济活跃度和通胀水平为预估水平。
经济、通胀活跃度双热:11、%%,%,虽然12月略有下降,但未来经济仍存在过热风险。
抑楼市、收流动性以稳经济:当前及未来一段时间主要的经济风险在于过热而非经济降温,抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险。另外,央行于2010年末段时间及2011年初亦快步上调存款准备金率和基准利率,以控制通胀和经济增长速度。
全国土地市场:持续升温,开发商拿地热情高涨
12月份,十个品牌发展商新增土地储备的用地面积合计为666万平方米,环比11月大幅上升199%。12月的新增土地储备量是2010年内的第二高峰,仅略次于10月的新增土地储备量。
购地金额亦从7月份开始呈回升的态势,尤其是8月份市场明显回暖后,拿地金额的升势更明显。至12月份,开发商拿地金额达到本年度的最高峰值503亿元。
年末供地量增加、发展商年内销售业绩好、资金充裕以及对后市仍乐观等因素,都促进了土地市场的持续升温。
全国:“”新政后房价仍继续上涨,1月以来重点城市成交量高位运行
1月“国十一条”
4月“国十条”
““
1月“国八条”
2010年以来,为遏制房价过快上涨,中央及地方政府出台了多次调控政策,5-8月全国房地产市场受到显著影响,商品房销售面积同比下降,房价涨幅转为负增长,8月后,市场开始回暖,“”新政也无法遏制房价的上涨。
2010年是调控年,但两次调控没有区的明显的效果,统计局的数据显示,2010年全国商品住宅创出历史新高。,%,,同比增长8%,销售均价为4850元/平方米,%。
全国:地产调控收效不明显,加大未来调控加重的市场预期
就2010年12月单月来看,。12月销售增速超过1-11月整体,,%,1-%,2011年1月全方米,%,其中涨幅在1%以内的城市数量共有69个;十大城市平均价格为15662元/平方米,%。%、%,相比之下,1月环比涨幅继续扩大。微观上多个城市出现了抢购潮,二次调控已成为了“空调”。
从各个城市2011年1月份数据来看,二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是:常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间,天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外,其余均为二、三线城市。%,%,%。
2010年大量的货币及信贷供应,加上投资渠道有限,使得资金仍涌向房地产市场,这是造成虽然调控力度空前,但楼市量价齐升的重要原因;
2011年是“十二五”开局年,房地产行业在整体经济结构比重的合理性,将直接影响中国经济能否完成经济发展方式的转变,能否完成扩大内需,保证经济平稳的发展的目标,因此只有把房地产行业的问题解决好,才有调整经济结构,实现科学发展的可能;
住房问题是最重要的民生问题,能否解决好直接影响到政府的信誉,直接影响到社会的稳定。
全国:各地楼市成交均价依然呈上涨趋势
全国房地产形势---第三轮调控出拳,2011年房地产调控走向深入
央行自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。。
央行于2月24日起