文档介绍：第一部分:宏观市场环境分析
项目运作面临怎样的市场背景?
2010年政策明细
时间
政策或行动
内容
4月15日
国务院会议
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
4月17日
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
(新“国十条”)
暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
7月20 日
开发商30天内付清全部土地款
上海再出土地新规,今后开发商拿地,不仅要在拿地现场签订土地出让合同,拿地开发商还须在30天内全部付清全部土地款。
10月7日
上海房地产调控细则出台
(沪十二条)
上海出台调控细则,主要包括:
1、贷款各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的,其首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于50%,;对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款;
2、限购令:暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房);
3、房产税:住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,%;超过1倍的,预征率为5%;
4、建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的,应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
10月12日
中国银行利率调整通知
中国人民银行决定,自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。,其他各档次存贷款基准利率相应调整。
核心政策调控
限购——限购套数、限外令,直接导致外地客源,本地改善客源无法购房;
三套停贷:严重打压购房信心,导致客户无法办理贷款,退订浪潮高企;
有史以来最严厉的调控政策。
时间

未来
政策
二手房营业税
二手房营业税
二套房首付提高
政府救市
国四条
国十条
新国十条
房产税
调控周期
1年
1年3个月
1年1个月
1年2个月
5个月
5个月
?
何时出台?
政策调控周期缩短
新调控政策随时出台,并且政策周期缩短,项目上市仍将面临政策调整压力。
宏观市场表现
09年底的一轮政策打压,导致10年上半年开发商观望,市场供应量较小;
积压市场需求,在9月供应爆发的情况下释放,导致9、10两月市场需求量旺盛;
9、10两月的需求方量主要取决于开发商资金压力,降价、低价开盘保证市场去化导致;
目前市场经历了阶段性反弹,未来短期经历二次筑底过程。

2011年市场预判
可建
46万
可建
433万
可建
583万
可建
376万
可建
706万
从一级市场土地到二级市场住宅上市时间周期为2年,06年密集土地出让导致08年市场供应大幅放大;
05年土地成交量低,导致07年市场供应量小,即使07年底大量打压政策出台,但受供应不足的推动,价格继续走高;
09年土地出让放量将带动2011年竞争激烈的市场环境。
同时,对住宅市场的调控给商业地产的发展带来了机会。
中低端产品市场表现
降价成为中低端产品跑量主要手段。
板块
案名
区域
推盘时间
供应/去化
去化率
成交均价
备注
刚性产品
顾村板块
保利叶都
宝山

308/293
95%
17114
前期16500,基本平开,产品附加值高
嘉定主城
中信泰富
嘉定

327/277
93%
13943
-/㎡价格
顾村板块
绿地公园一品
宝山

276/226
82%
15243
低于周边16500,低价开盘
嘉定主城
新城金郡
嘉定

297/244
82%
13782
/㎡价格大幅下降
嘉定主城
嘉宝紫缇湾
嘉定

200/132
66%
14358
-/㎡价格
九亭板块
摩卡小城
九亭