文档介绍：JINSHIDONGFANGZHIZUN
2011年4月26日
—— Part1: 市场部分——
限购能走多远,胶南面临双刃剑。
2011年政策市场提示
基于本案情况下,我们应该怎么舞好这把双刃剑?
政策后胶南成交量走势
即使胶南不在限购范围之内,可是面对全国房地产形势,成交量还是出现了一定的下滑
住宅市场——存量
截止到4月,;胶南存量居青岛七区五市之首,,%。
区域
存量(所在比例)
胶南
(%)
即墨
(%)
胶州
(%)
黄岛
(%)
城阳
(%)
莱西
(%)
市北
(%)
四方
(%)
平度
(%)
崂山
(%)
市南
(%)
李沧
(%)
区域住宅市场——价格
2011年之前
毛坯均价8000元/㎡
2011年之后
毛坯均价9000元/㎡
未来房价还会有一定的上涨空间
“市场供需综述”
1、竞争压力比想象更大——从胶南存量居青岛七区五市之首,,占
%;
从区域内供应量分析,项目众多,目前胶南水城板块潜在供应量近200余万平方米,产品同质化严重——未来市场竞争激烈。
2、限购后胶南受广泛关注——2011年1-,所占比例虽然
位居第三,但整体成交量呈下降态势;
3、房价价格持续上涨——2011年4月的均价较1月上涨了1000元/ 平米,%;
项目名称
工程现状
预计开盘时间
海岸水城
主体接近完工
已售(,)
保利海上罗兰
别墅主体基本完工
高层正在基坑处理
别墅2011年6月份入市
高层计划10月份入市
国越金融广场
基坑处理
计划今年年底
山海苑
先期环境景观打造
2011年10月份
欧美世纪花园二期
主体完成三分之一
2011年6月份
红树林
土地平整
预计2011年底
目前来看,周边项目会对本项目存在较大的客户分流现象
竞品项目综述
项目名称
总建面
项目业态
海岸水城
67000㎡
高层、多层洋房
保利海上罗兰
691583㎡
高层、别墅
国越金融广场
㎡
高层、公寓、多层
山海苑
370000㎡
超高层
欧美世纪花园二期
50000㎡
高层
红树林
740000㎡
度假式酒店公寓
相似地业态、相近的地理位置、较大的市场存量
竞品项目综述
项目名称
海景资源
精装修
户型合理
品牌效应
大盘效应
景观效应
性价比
建筑本身形态
内部配套
总计
目前售价
海岸水城
☆☆
☆☆☆
☆☆☆
☆
☆
☆
☆
☆☆
☆
15☆
12500
保利海上罗兰
☆☆☆
×
☆☆
☆☆☆
☆☆☆
☆☆☆
☆
☆☆☆
☆☆☆
21☆
10000
国越金融广场
☆
×
☆
☆☆
☆☆
☆
☆
☆
☆☆
11☆
山海苑
☆
×
☆
☆
☆☆
☆☆☆
☆☆
☆☆
☆☆
14☆
8000
帝邦帝海
☆
☆☆
☆☆
☆
☆
☆
☆☆
☆
☆☆
13☆
7980
本项目
☆☆☆
☆☆☆
☆
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☆☆
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☆☆☆
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12+?☆
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怎样在现有条件下提高我们的产品竞争力?
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