文档介绍：“蜀都国际项目”市场调研与分析
提纲:
第一章城市宏观背景分析
一、城市社会、经济背景
1、社会背景
城市综合实力显著上升,成为推进西部大开发最为重要的地区。
2、经济背景
随着“两区”的成立,加速了成都整体经济发展,各项经济指标增速明显。
二、城市规划、发展背景
1、规划背景
目前,成都的整体发展方向已经外延,重点发展区域已经延伸到二环和三环外的区域,南部----天府新城将是率先启动的建设重点,包括高新区等部分区域。
2、发展背景
城市交通体系的日益完善、旅游产业的规模化,带动了周边产业的快速发展,使成都这座西部魅力之城更具吸引力。
成都已成为全国“领馆第三城”,并已吸引100家世界五百强企业入驻,不但提升了城市国际化进程的速度,而且将会吸引到更多国内优秀企业和跨国集团公司的目光,使城市投资潜力更加看好。
三、城市房地产发展概况
由于国家宏观政策的调控和金融风暴的影响,使今年成都房地产市场商品房与商业用房成交量下滑明显。而办公物业市场受到的影响较小。
第二章项目所在区域市场调研与分析
一、区域房地产发展概况
成都向南的发展规划依然不变,高新南区作为向南发展目标的核心板块,将扮演重要角色。
二、区域房地产市场发展前景
区域内办公物业项目的开发模式已经转为更丰富,更具品质的复合型项目。
(附:高新南区商业土地供应情况)
第三章参考项目调研与分析
一、同类可参考竞争案例调研与分析
调研案例界定:案例定位和物业形态相近、开发周期与本案接近、销售周期与本案重合。
调研个案----拉·德方斯、中水电大厦、特拉克斯
二、本地可参考案例调研与分析
调研案例界定:案例为产品设计、配套设施、市场接受度等方面具有特色的项目、在写字楼市场上具有一定知名度的项目。
在建个案——凯德莱福士广场、仁恒置地广场
在售个案----力宝大厦、新视界广场、喜年广场
租赁个案----威斯顿联邦大厦、香格里拉大厦
杰出个案----丰德万瑞中心
三、外地可参考案例分析
调研案例界定:案例定位和物业形态相近、在当地写字楼市场具有一定知名度。
调研个案----佳程广场(北京) 银泰中心(北京)
第四章项目所在区域竞争市场调研与分析
一、写字楼市场调研与分析
区域未来3年内办公物业供应量在2009-2010年将会有较大幅度增加,㎡,天府大道沿线办公物业在09年后将进入较为激烈的竞争局面。
二、行政公寓市场调研与分析
随着市场的不断发展,区域内行政公寓物业的转变经历了三个阶段:
早期----高品质住宅物业转变的商住物业(凯莱帝景、盘谷花园)
近期----纯办公物业内增加的小户型产品配套物业(商鼎国际、丰德国际)
目前----以办公物业为主的复合型产品,配套有亦商亦住的行政公寓项目。(凯德来福士、叠翠峰)
三、商业市场调研与分析
区域内各商业开发用地主要分布于天府大道沿线以及行政、金融中心、地铁站出入口等核心口岸。伴随区域内大量商业土地的入市,预计在未来3年即将形成,㎡。
四、酒店市场调研与分析
天府大道沿线两侧将会是未来高端酒店物业分布的主要地段。在未来3-5年,南部新区将至少建设10个以上五星级酒店,㎡以上。
第五章目标客户调研与分析
一、客户购买特点分析
从写字楼的用途来看,可以分为办公自用和投资两种。以购买为主的企业是本案的主要消费群体。
二、各板块目标客户分布特征
拟从客户行业、需求特征等方面分析各代表板块客户现状。
本次调研将成都市办公物业划分为四个板块,分别为:中心城区板块(顺城街沿线、天府广场)、城南商务区板块(人民南路沿线)、天府大道沿线(人南立交以外,包括高新南区)、一环路沿线。
第一章城市宏观背景分析
本章要点概述:
写字楼市场发展,与城市经济发展密切相关——
就城市经济背景而言,成都城市综合竞争力增长显著,GDP、人民币存款及人均可支配收入均位居前列;
就城市发展前景而言,为更快更好的加速成都国际化进程,近年来在城市交通、国际企业引入、城市功能规划等方面的建设发展都投入巨大,且取得了明显进步。
就房地产市场发展而言,尽管国家系列宏观调控,给市场成交造成了较大冲击,但鉴于市场刚性需求空间及成都上升空间仍然较大,加之在国家近期利好购房政策的刺激下,未来房地产市场总体发展方向基本健康稳定。
一、城市社会、经济背景
1、社会背景
城市综合实力显著上升,成为推进西部大开发最为重要的地区。在2008年的《全球城市竞争力报告》中,成都市综合竞争力排名全球第234位,在中国城市中综合竞争力居第15位。
目前成都已从地方经济发展进入全国4大