文档介绍：XX 项目总结
XX项目通过市国土局公开投标,公司于2008年1月18日正式取得土地一级开发的授权并投入运作。
本项目建设地点位于YY区XX镇中心地区,地处市区的西南边缘,。,,,。
本项目根据相关规范进行财务测算,协议约定项目开发总投资40066万元,其中:项目前期费用290万元;征地补偿、村民拆迁补偿、旧村改造安置费27910万元;市政基础设施建设费6070万元;;土地一级开发利润(8%);。
土地一级开发的工作内容是在指定开发地块内取得项目立项、规划意见、征地等政府相关文件并完成地上物拆迁、土地平整、市政设施“七通一平”等工作。近几年由于为了规范房地产市场的健康、有序发展,从中央到地方各级政府陆续出台了许多政策、法规,对房地产市场运作带来了巨大的冲击。特别是2008年北京市许多政策性法规的产生和变化给我们的工作增加了很大的难度,同时带给了我们一个又一个意想不到的困难。
一、,2008年4月按规定向北京市规划委申请办理规划意见书时,规委要求代征数条道路,使得征地面积上升到近42公顷。征地范围内多出了二家国有企业的国有用地及邻村一块集体土地,这一变化的发生使我们在办理征地前期手续
的工作中遇到了许多意料外的巨大难题:首先按照北京市规划委的要求,对航天系统的国有土地要由我公司出资补偿征收后交北京市使用。先不说费用问题,实际情况是为防止国有资产流失,央企土地出多少钱人家也不会同意出让。因此此项工作实际是根本无法完成的。其二,对于南宫村的集体土地,由于以前没有涉及,现在要想征地就必须现做通其村委会的工作。然后按照程序召开村民代表大会公布补偿条件,由村民代表大会通过并经公示后签订合同才能上报。此事程序复杂、变数较大、耗时较长。后在王总的亲自指导和督办下,经过具体经办人的巨大努力,协调北京市规划委、丰台区国土局、北京市土地储备中心等部门最终变更了规划意见书,将航天部三院等国有用地调出本次征地范围。同时在XX镇政府的大力配合下,召开了南宫村的村民代表大会,顺利通过了我们制定的征地补偿条件。虽然工作取得了进展,但由于这类突发事件的出现,我们一级开发审批的项目和程序变得十分复杂,花费了更多的时间和精力,使得整个项目的运作过程被大大的拖延了。
二、在以前的房地产一级开发过程中,项目周边的交通评价和环境评价不作为关键性文件,仅在进行房地产二级开发时由开发商提供即可。现随着政策的不断变化延伸,这两项工作在2008年成为土地一级开发的门槛,交通委和环保局意见可以一票否决整个项目。由于我们项目地块里在项目招标时根据规划有一条轻轨路线,在招标前后随北京市轨道交通规划的变化而进行了调整,使得项目内交通环境发生了巨大变化。在新的轨道交通规划未得到正式批准之前,市交通委以新规划未得到批准为由不给出具交通评估认可文件。同时北京市环保局认为在市规划委要求扩大的征地范围里有航天部三院的污水处理厂
,此污水处理厂的存在将对项目环境产生较大的影响,因此要求我公司将此污水处理厂拆除才能通过环保评审。由于这两个问题涉及多个政府部门和