文档介绍：溯源
城市别墅·第一居所
Report of Reserch by Tospur 2010-04
溯源,
以追求根本的态度,捕捉本案的核心价值与实际客户需求。
思考逻辑:
一、环境——整体市场条件下寻找问题
二、出路——区域市场下的项目出路探索
三、深挖——地缘条件下的价值深层挖掘
四、定制——需求出发,符合本案条件的产品方案
1、上海整体市场
2、青浦区域市场
3、市场环境总结
一、环境——整体市场条件下寻找问题
事件:2010年3月31日,国土资源部下一步将具体给别墅做一个定义,新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外,包括套型、面积等多方面,不排除将联排、叠拼等项目也包括进来。
目前“以联排名义报批,以独栋产品营销”被广泛应用,而此次政策将容积率、套型、面积等多指标统筹考虑,“伪别墅”将受到市场考量,真正意义上的别墅有望热销,尤其是独栋别墅
近期政策热点
一、环境——整体市场条件下寻找问题
1、上海整体市场
一、环境——整体市场条件下寻找问题
09年至今,上海市独栋别墅市场整体表现需求强劲
08年上海市独栋别墅市场放量较大,供应达84万方,,均价为30249元/平方米;
09年供应量有所放缓,,,环比上年涨幅达89%,成交均价为31908元/平方米。
10年至今,由于国家对房地产持紧缩政策,市场观望态度浓厚,成交量大幅下滑,但市场仍表现为供小于求。
全市独栋别墅总体市场
一、环境——整体市场条件下寻找问题
2、青浦区域市场
一、环境——整体市场条件下寻找问题
青浦区西上海一枝独秀,价格适中,供求表现活跃
08年至今,,次于浦东新区、闵行区位列全市第三,略大于区域供应;
青浦区缺乏足够的政策利好支撑,均价水平在全市中处于中央位置,为24212元/平方米。
青浦区独栋别墅总体市场
一、环境——整体市场条件下寻找问题
青浦区独栋别墅市场经过09年下半年的成交高点后 近期成交走势平缓但价格仍稳中有升
09年全年,,成交均价24813元/平方米,整体来看市场呈现供小于求的状态;
10年至今,整体市场成交有所回落,,成交均价32646元/平方米,%。
青浦区独栋别墅总体市场
一、环境——整体市场条件下寻找问题
成交波峰
3、市场环境总结
一、环境——整体市场条件下寻找问题