文档介绍：第14章工业房地产估价
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概述
工业房地产是指工业企业和其他工业生产单位所属的房地产,其主要功能是进行工业生产,生产产品。工业房地产包括生产性用房的厂房、仓库、泵房、锅炉房、配电房和作为辅助用房的办公楼、门卫房、食堂、车库等建筑物,以及围墙、大门等构筑物。评估价格类型也包括转让价格、拆迁补偿价格、企业改制价值、清算价格、抵押价格等。
工业房地产的种类与特点
工业房地产特点
1)涉及的行业多,行业特征十分显著
2)非标准厂房多,建筑造价差异大
3)工业厂房多带辅助性用房
4) 受腐蚀的可能性大,建筑物耐用年限低于非工业用房
价格影响因素
1. 影响工业房地产价格的主要区域因素
1)交通条件
2)基础设施
3)地理位置
价格影响因素
2. 影响工业房地产价格的主要实物状况
1)用地面积及形状
2)地质和水文条件
3)房地产用途
工业房地产估价的基本思路
工业房地产转让价格的评估相当于待开发土地的评估,可采用假设开发法、基准地价修正法;另外,在条件许可,即有较多交易实例的情况下,也可采用市场比较法进行评估。工业房地产评估时,需减去其地上建筑物的拆除费用,而不是加上地上建筑物的现值。
工业房地产(主要是土地)用途的转变,是一种转让、一种市场行为,其评估主要是土地价格的评估。
1)工业房地产转让价格评估
工业房地产估价的基本思路
对工业房地产补偿价格的评估,视拆迁性质而有所区别。一般而言,工业房地产的拆迁性质有两类:一类是政策性较强的市政建设,如道路拓宽、旧城改造等所涉及的拆迁补偿;另一类是投资性的拆迁补偿。
2)工业房地产拆迁补偿价格评估
工业房地产估价的基本思路
对于第一类,评估的价格是拆迁补偿价格,评估方法是成本法。其中涉及的工业企业的拆迁补偿和拆迁安置的全部费用包括以下几项内容:
(1)被拆迁房屋的重置价现值(包括工业企业中的构筑物,违章建筑除外);
(2)被拆迁无法使用的设备价,按重置价格结合成新计算;
(3)因移地拆建而发生的土地征收或调拨原面积土地所需的费用(包括土地开发费用);
(4)按有关规定的货物运输价格和设备安装价格计算的设备搬迁费用;
(5)因拆迁而停产的待工人员按实际停产时间计算的工资补贴;
(6)因移地迁建而增加的交通费用;
(7)法律、法规规定的其他费用。
工业房地产估价的基本思路
对于第二类投资性的动拆迁补偿,其拆迁补偿价格具有一定的市场性。在实际的拆迁补偿中,存在一种所谓的“买断价”,即由动拆迁单位与被动拆迁单位双方经谈判协商,决定出一个一次性支付的拆迁补偿安置总费用。其评估以成本法为主,在有类似工业企业拆迁买断价格实例的情况下,也可采用比较法。一般而言,投资性拆迁价格较政策性拆迁价格高,这是由投资性拆迁的市场化程度所决定的。市场化程度越强,评估价格越高。