文档介绍：企业蓄力后市地价复苏成都土地市场格局生变
正如业界大多数人所预言的,成都房地产市场在2008年进入到了洗牌时分。在这一场群雄会聚的牌局中,谁将进入下一轮,谁又将落败离席?
土地,一向是开发商们最为关键的牌面之一,土地市场上的成败,将决定一个房产企业的生与死。成都楼市一向奉行“手中有地,心里不慌”的游戏规则在今年突变为“地不在多而在精、力不在猛而在准”。游戏规则既变,成都土地市场的竞争格局也骤然生变。当我们极力探究这个市场上诸多的变局,从那些看似出人意料的蛛丝马迹中,或许能预知这场土地之争的走势。
地价复苏有征兆中小企业忙储地
对于整个房地产市场走势的反应,土地市场比楼市更为敏感与直接。,土地市场比楼市先行一步回归理性;而进入2008年后,土地市场的逐步回暖,已经成为成都房地产市场复苏的重要征兆。
2008年3月,被一些市场人士认为是成都土地市场的触底时间。3月28日,成都市土地拍卖中心拍卖大厅内,4宗优质住宅用地被推向市场。出人意料的是,这四块被业界人士称之为“黄金位置、被多家实力开发商看好”的地块,无一例外地以超低价格成交。跳蹬河地块以起拍价500万元/亩被成都工投集团一次举牌摘得,而举牌次数最多的地块——起拍价350万元/亩的青龙场地块,也仅仅在51次举牌之后,被一自然人收入囊中。拍卖现场虽然座无虚席,但观望者居多,举牌者寥寥。
在此次拍卖会的前几天,成都某专业机构曾对这四宗土地进行过详尽分析,该机构曾预测:本次四宗地块中,三圣乡地块的价格将在1400万元/亩,而红牌楼地块的价格也将在1000万元/亩。但事实却并非如此,这两块地最后的成交价格低得令人吃惊。
在红牌楼区域,一年前有开发商曾以1130万元/亩的价格拿下一宗土地,而就在2007年底,成都楼市进入观望期之时,这个区域的地价也维持在880万元/亩,而现在460万/亩的成交价,意味着1年不到,红牌楼区的地价下跌近60%。
同样,三圣乡地块价格也大幅度缩水,3月28日,这宗位于二、三环之间的地块,成交价格仅为484万元/亩。而在2007年10月,在这个区的三环路以外,国嘉地产付出920万元/亩的代价,才将一宗123亩的地块拿下。而这块地的规划指标,与3月28日的三圣乡地块几乎一样。
而成都其他区域的情况也与红牌楼相似。尺度地产提供的资料显示:对比2007年,成都东南西北四个区域的土地价格都出现了极明显的负增长:城东2-3环,去年7月20日,香港信和曾以1130万元/亩获得一块土地,今年3月28日同一区域地价格降为484万元/亩;城西3环外,今年3月7日一块土地成交价格为510万元/亩,去年10月26日一块土地拍卖成交价格为780万元/亩;城北2-3环,3月28日一块土地成交价格为450万元/亩,而去年9月14日一块土地拍卖成交价格是800万元/亩。
应该说,2008年初地价下跌并非是成都房地产市场个别区域的特有情况,而是整个成都土地市场的真实景象。中原物业顾问公司的资料显示,,%,%。,%,%。特别值得关注的是,金牛区成交的一宗大地块,成交单价仅60万元/亩。
有业内人士称,如果说2007年成都土地市场令人眩目的繁荣是一种不成熟非理性的现象,那么,2008年初,土地市场上出人意料的平淡局面,同样是一种不理性的表现。某专业机构总经理认为:“相比于楼市,2008年土地市场如此暗淡,是更不理性,更不符合市场规律。如今的地价,也许是未来数年的最低价格了。从这个角度看,现在正是开发商,尤其是中小企业进入房地产市场的绝佳时机。”这一说法在2008年4月的成都土地市场上得到印证:这一月成都土地市场供应土地34宗,成交29宗,:1;,,这表明成都土地市场正在进入复苏通道。
地价下跌,原本是众多中小开发商的奢望。在2007年成都土地市场大热之际,在资本巨鳄扎堆的市场中,绝大多数中小地产商面对一日一涨的地价徒呼奈何,地价太高导致拿地无门,是他们当时面临的头等生存危机。如今地价缩水,“等米下锅”的中小企业显然认为这是储粮的好时机。因此,在2008年的土地拍卖现场上,一些近年来从未在公开市场亮相的企业开始现身。广地置业、昊美房产、兴西华建设……这些陌生的名字纷至沓来,并在土地市场上各有斩获。有业内人士称:“很显然,一些从未涉及过房产开发的企业在2008年进入土地市场,是因为他们认为这是一个逢低买进的好时机,如果时间回到2007年,他们中很多企业都无法通过拍卖市场进入房产领域。”
有一个有趣的现象是:在众多中小