文档介绍：一、上海奥特莱斯购物中心
1、项目发展背景分析
区位
上海奥特莱斯位于上海市青浦区。项目周边高速路网发达,紧临沪
宁高速、沪青平公路及上海郊区环线。项目距离市中心约30KM,距离虹
桥机场约25KM。
有多条公交线路直接到达项目。从项目乘坐公交车约60 分钟可到
达上海人民广场、上海南站、上海火车站、南京西路、淮海路等商业发
达中心区。
通过沪宁高速、沪杭高速可快速到达湖州、无锡、常州、苏州、杭
州等经济发达地区。
分析认为:
上海青浦奥特莱斯在区位上具备了较大的区域辐射能力以及较强
的区域消费潜力的支持。
规模
项目参数备注
总建筑面积 14 万平方米总建筑面积包括配套用房
店铺数量 294 间
经营店铺数量 266 间
从规模上看,上海奥特莱斯是目前国内同类业态中规模较大的项
目。14 万平方米的建筑规模中绝大部分是经营性物业。物流配套、休闲
配套、旅游配套等建筑设施相对缺乏。
分析认为:
如此巨大规模的奥特莱斯业态项目,缺乏了休闲配套、旅游配套等
多元化业种组合,对于营造多元化的消费人流具有较大的限制。
投资管理组合
项目由上海百联集团和九龙仓集团共同投资建设。
调查了解到,项目地块是由上海百联集团提供,九龙仓集团在资金
及国际品牌招商方面提供支持,双方共同控股上海奥特莱品牌直销广场
有限公司,由上海百联集团负责日常运营。
尤其注意的是,上海百联集团和九龙仓集团同属于大型的贸易流通
型企业。
其中
² 上海百联集团是国内最大的流通产业集团;位列中国企业500
强第17 位;拥有5 家上市公司;遍布全国 25 省市共计7118 家
营业网点;几乎涵盖了国际商贸流通现有的各种业态,如百货、
标准超市、大卖场、便利店、购物中心;涉及金属、燃料、机
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电、木材、化工原料、汽车贸易等生产资料流通贸易的众多业
务。
² 九龙仓集团综合资产总值逾港币1,700 亿元;旗下的香港核心
物业─ 亿元;在珠
三角、长三角及中国其它沿海地区积极拓展货箱码头业务。
分析认为:
² 上海奥特莱斯在产权、经营权、使用权方面划分清晰。从商业
运营的角度上看有利于管理的同时,又能充分发挥各个领域的
优势,这对项目的可持续发展及物业价值的提升提供了较好的
模式基础。
² 作为贸易流通企业经营奥特莱斯业态具有先天的优势。主要有:
物流、招商、管理等方面。这对促进项目的良好发展起到了重
要作用。
2、项目经营情况分析
业态组合分析
上海奥特莱斯业态构成比例
业种服装精品箱包鞋帽童装及用品餐饮床上用品文体数码
194 4 18 30 11 9 0 0
合计
266
占比 % % % % % % % %
10
上海奥特莱斯业态构成
服装
7 3 %
精品
2 %
餐饮
3 %
童装及用品
4 %
鞋帽
1 1 %
箱包
7 %
床上用品
0 %
文体数码
0 %
数据显示:
上海奥特莱斯购物中心主要以服装类为主,占比达到73%;其次是
鞋帽及箱包,分别为11%及7%;上述三类占比超过90%。
精品、床上用品及文体数码明显占比偏小,娱乐配套没有在项目中
体现。
分析认为:
上海奥特莱斯购物中心在业种构成方面相对单一。其他业种的补充
作用不明显。从三方面理解为:一方面体现专业性,在服装、鞋帽及箱
包业种中形成较大的规模,可以增强消费的目的性;另一方面随机消费
吸引力不强,对商品的折扣水平及品牌的丰富性提出更高的要求,对于
保障人气支持不足;第三方面,鉴于上述业种的重复消费水平有限,对
项目的区域辐射能力和区域消费群体结构提出更高的挑战。
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业态布局分析
调查显示:
上海奥特莱斯购物中心以品牌的知名度划分三个区域,各个区域划
分界限比较明显。项目可视性最好、通达性最好的位置为国际一线品牌
区域,其次是国际二线品牌。
分析认为:
第一,根据品牌的知名度划分业态布局有利于区分不同层次的消费
群体,及利于客户根据目标需要选择合适的区域购物。但是对于消费人
流的循环交叉,人气形成方面存在明显的缺陷。
第二,就项目布局而言,国际一线品牌占据了项目最有利位置,对
于拉动人流深入到项目内部没有起到良好的作用。这对国际一线品牌对
大区域的人气拉动要求更高,以形成庞大的人流作为弥补。
国内品牌服饰、精品箱
包、皮具;餐饮
国际二线品牌服饰、精
品、箱包、皮具;餐饮
国际品牌服饰、精品、
箱包皮具
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品牌构成分析
国际品牌
17%
其他品牌
83%