文档介绍：国际新城项目营销策划 中期汇报
合富辉煌房地产(天津)营销策划有限公司
HOPEFLUENT PROPERTIES LTD.
定位篇
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项目定位推导思路
项目发展回顾
SWOT分析
市场定位
主力目标客户群定位
形象主题
产品主题
市场结论
PART 1 项目竞争力分析
项目概况
项目发展回顾
项目SWOT分析
项目概况
开发商
大连亿达软件园开发有限公司
地理位置
大连高新技术产业园区亿达软件园核心地区
占地面积
建筑面积
24万平方米
容积率
绿化率
40%
结构形式
框剪结构
建筑形式
板式小高层
项目发展回顾
销售
1
已推售完单元
1000套
2
已推剩余单元
384套
3
冻结单元
534套
4
总计套数
1918套
截止到04年4月28日,未售单元共 918套
3000元
4000元
5000元
6000元
价格
03年5月
04年5月
销售组织管理有待规范
项目历史销售业绩良好
推广
项目形象模糊
项目知名度高
项目案名的改变
项目标识的改变
项目定位语的改变
宣传卖点反复陈述
宣传力度投入较大
品牌形象整合不足
优势
1. 品牌
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——亿达品牌在大连已家喻户晓,企业品牌在社会上认知度较高
——亿达项目在大连消费者心目中有着“住亿达房子,过舒心日子”
的良好口碑
——工程建设接近尾声,6月底首批交楼,9月底全面交楼
——示范单位及园林示范区即将全部完工
——物业管理驻场更加体现了本项目的成熟优势
——与区域内的竞争楼盘相比,本项目成熟优势更加明显
——新加坡爱儿坊双语幼儿园、双语小学、双语中学,使本项目具备完
善的教育体系
——完善的教育体系更符合高素质购房人群的偏好
——开发企业同教育产业的结合,有力的保障了本项目入住业主子女接
受高素质教育的优先条件
4. 物业
——本项目物业由亿达新工物业管理有限公司提供服务
——结合新加坡新工物业170年的运营经验,实行英国皇家物业管理模
式,健全的服务体系和服务信誉保障了业主的优质生活
——园林设计,名师主笔,由台湾首席规划设计大师黄永洪先生主笔规
划,并由日本综合计画首席设计师星野嘉郎进行景观布置
——100多种绿植的栽种和4461棵乔木、灌木以及360度的立体绿化使本
项目具有独特的景观优势
——软件园的高素质人群保障了项目的人文环境
——已购房业主90%以上具有学士学位,40%具有硕士学位和博士学位
——海归派业主的入住更加体现了本项目的国际化人文社区形象
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优势
1. 旧盘新推
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——在本项目原有的市场基础上提升,或是进行方向性调整都会存在一定的难度
——产品形态已定型,不存在调整的可能性
——自开盘之初的3000多元起价到目前均价接近5000元,短时间内价格拉升幅
度过大
——竖拉差跨度大,加大了高层单位的销售难度;横拉差合理性欠缺;整体价
格体系缺乏系统性
——目前平均价格每平方米高出周边竞争项目500多元,高价位产生购买抗性
——社区内部商业配套不足,生活不便
——本项目周边缺乏完善的购物环境和休闲娱乐设施,与区域内其他竞争楼
盘相比,更为明显
劣势
4. 外部环境影响较大
——临近高压线
——西南侧靠近铁路线,噪音干扰较大
——南面第二粮库影响外部景观
——由家村自由市场及散乱商铺使外部环境显得较为嘈杂
——本项目临近五一路,道路条件不佳
——周边公共交通辐射能力有限,未能直达中山、西岗等繁华地区
——通往旅顺南路的数码路需要步行15分钟
——未能很好运用亿达开发的软件园影响力,企业内部资源没有得到充
分运用和宣传
——亿达集团房地产板块内部品牌整合不足,没有统一的对外形象
——本项目的品牌树立及提升没有充分发挥,项目市场形象较为模糊
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劣势