文档介绍：09上半年北京别墅市场分析报告
    研究单位:中国不动产研究中心
    研究员:陈萍丽王苏芳
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结论:
本报告分析2009年上半年北京市的别墅市场,得出以下结论:
1、对下半年的别墅市场总体持乐观态度。目前政府对住宅销售市场的利好政策同样涵盖了高档住宅市场,通胀预期也使得部分投资者将别墅等高端住宅产品当作大宗资产的沉淀和储蓄手段,限外令的暂停对别墅市场的需求回升也起到了一定推动作用,加之9至11月传统别墅销售旺季的影响,预计下半年北京别墅市场将保持活跃,成交量或超上半年。
2、下半年别墅产品价格将进一步上升,但不会出现急速上涨。一季度北京别墅成交主要以经济型别墅为主,但年中开始中高端别墅逐渐放量,势必拉升别墅成交均价。上半年北京一些低开项目取得热销后,在下半年也会适度提价。但09年北京别墅均价总体增长有限,不会超过07年高点。
3、下半年别墅新增供应将有所增加。别墅市场近期的良好销售形势使部分别墅项目加快了推盘节奏,年内未开发别墅用地可能会加快释放,目前有不少别墅新盘以及老盘后期预计在下半年推向市场。
4、中央、奥北、西山三大传统别墅区仍将领跑市场,潮白河和城南两大别墅区将加入第一梯队的竞争。
5、别墅市场“二八效应”得到充分体现,市场主要成交将集中在几个焦点项目,区域代表项目的销售状况将直接决定所在区域的市场表现。
6、别墅市场的基本面貌,仍将取决于国内经济走势和预期以及房地产大势。在整个房地产市场价格高速上涨的情况下,市场新一轮的观望情绪逐渐积累,楼市短期内调整预期增强。如果新一轮调整到来,别墅市场也不会独善其身。我们建议,别墅开发商在定价策略上不宜急进,尤其是中低端别墅更应谨慎提价。
前言
在经历07年的高峰和08年的低谷后,北京别墅市场和大市一起经历了一冬的盘整和沉淀,在09年开春后走上了复苏之路。在经历了3月“小阳春”的良好开局后,“红五月”的冲高和二季度的持续高位让人们切实感到别墅市场的回暖。
别墅市场上半年的良好表现,究其原因,首先是去年下半年到今年上半年累积改善性居住的刚需消化;其次,别墅供应日益稀缺的情况下,别墅抗跌保值性在变化的市场中日益凸显,成为不少投资者眼中的资产安全岛,通胀预期也推动不少消费者将购置中高端别墅作为资产的沉淀和储蓄手段;另外,限外令的暂停也在一定程度上推动了需求的回升……多种因素的叠加,使得北京别墅市场在09年上半程表现不俗。
步入下半年,一方面通胀预期不减,且伴随着传统别墅销售旺季的到来,别墅市场将迎来新一波供应高峰;另一方面,随着整体住宅市场观望气氛的累积,北京商品住宅市场面临一次小幅调整的预期渐浓,别墅市场势必也会受到大市影响。刚需的逐步释放导致需求回归,某些项目在热销后的大幅提价也将抑制部分消费需求。在多种力量共同作用下,下半年的别墅市场将呈现何种表情?别墅这个被誉为最稳定的住宅细分市场能否跑赢大市?
为了回答以上问题,中国不动产研究中心完成《09上半年北京别墅市场分析报告》,为了保证研究的可信性,数据来源均出自权威部门(如国家统计局、北京市房地产交易管理网等权威部门)及中国不动产研究中心数据库,通过对北京别墅市场上半年供应和成交分析,深入梳理北京别墅市场的发展状况和特征,并对09年下半年北京别墅市场的走势做出预测和展望,旨在为各方提供有价值的参考和借鉴。
一、宏观市场分析和预测
  (一)经济形势分析和预测
2009年上半年中国国内生产总值达139862亿元,按可比价格计算,%。%%,在七个季度的连续下跌之后首次反弹。%,显示政府的刺激政策短期成效显著。
从去年末的1664点到8月初的3478点,上证指数轻舟已过万重山,在短短9个月内实现了110%的涨幅,把全球所有主要市场都远远甩在了身后。中国楼市的风向标京沪市场在春节后企稳,并迅速在一两个月后转为狂飙,创造了价量齐升的大好局面。作为经济增长的助推器,信贷数据更是一路长阳。 6月份银行新增信贷15304亿元,再次超出市场预期,