文档介绍：关于海口市别墅市场专题调查报告
西海滩项目全程策划报告
第一部分:关于海口市别墅市场专题调查报告
前言
别墅的由来
别墅的分类及其特性分述
别墅按建筑形态分类及特性分述
★独立别墅
★联体别墅
★联排别墅(排屋)
★新型别墅
别墅按市场级别档次分类及其特性分述
★顶级豪宅型别墅
★高档型别墅
★中档型别墅
★经济型别墅
别墅按单套总建面积分类及其特性分述
★130—160平米
★161—200平米
★201—250平米
★250—300平米
★300平米以上
别墅按建筑风格分类及其特性分述
别墅按居住功能划分及其特性分述
★休闲度假型别墅
★经济生活居家型别墅
投资保值型别墅
别墅区域分布分类及其特性分述
别墅产品规划综述
别墅产品功能特点
别墅建造用材等特点
别墅小区规划特点
别墅配套设施特点
别墅市场构成体系综述
别墅产品在市场中的卖点构成
别墅消费金字塔结构
别墅物业主要行销通路和策略
5 海口市别墅市场调查
(一) 市场调查选取范围说明
(二) 海口市联体别墅市场调查
(三) 海口市独立别墅市场调查
(四) 西海岸住宅市场调查
(五) 综合归纳说明
序言
英雄
2003年,海口楼市狼烟四起,四方诸侯蠢蠢欲动,海口房地产市场真正进入了“大盘逐鹿”的时代。“时势造英雄”,有战略决战才能一统江山,有竞争对手才能志存高远。如果说2003年海口房地产是“十年磨一剑”时代,那么,即将到来的一年将是“煮酒论英雄”的时代。
对于海口市的开发商来说,别墅物业开发的经验从总体上看虽然并不丰富,但大多参与别墅开发的房产商,都在做着同一个努力——让用户心动!那么,海口西沙滩项目应该怎样规划?如何给该产品作准确的市场定位?她的主要客户群体特征又是怎样?做什么样的别墅产品在市场上才最受欢迎……等等。
本报告对海口市房地产市场进行了前期的市场调研。为准确市场定位,根据该项调研性质,我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式,依托海口市商品住宅市场(主要为别墅市场)相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论。我们以真诚、严谨和毫无保留的态度向海口西海滩献出我们对未来市场走向的一些设想和浅见。希望这本凝聚着我们经验与智慧的策划案能够对海口西海滩的来日辉煌提供有价值的参考和依据。当然,随着市场的不断变化,我们也将用最敏感的触觉和最快速的反应来不断对本案进行深化和完善。
以期达到如下目标:
了解海口市别墅市场的整体状况及变动趋势;
了解海口市别墅市场产品设计的发展趋势;
了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况;
掌握西海滩项目所处地块的基本特征;
掌握西海滩项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征;
明确西海滩项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在;
掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知;
明确西海滩项目构建优势的市场机会;
提出西海滩项目的市场定位(包括项目定位、目标客户定位、户型定位等)的若干思路;
提出西海滩项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
最后的赢家,真正的英雄,都将是海口西海岸!
第一部分、项目研究背景

别墅的概念
1—1 别墅的由来
别墅的由来

传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全,带有花园或院落的两层或多层房屋,通常是作为住宅或度假休息的场所。
而当今意义上的别墅,已不仅表示一幢讲究建筑式样布局的房子,可能指由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的高级住宅区,建筑装潢及设施、功能配套,大量采用现代科技的新材料的发展成果,而远远超过传统意义上的别墅,在选址和环境布局上,现代意义上的别墅则基本继承了传统意义上的“别墅”的选择。

别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征,代表了生活的“最高境界”,令普通百姓“可望不可及”。改革开放二十年,不仅使国家的综合国力不断增强,也使普通人们的经济收入与消费能力持续走强。随着人们对居住环境的强烈追求的目标。城市白领阶层、中产阶层的形成,更使居住理念发生了深刻的变化。如果说,“扩大居住面积,改善居住条件”是“第一波”,“优化居住环境,讲究生活质量”是“第二波”的话,那么海口楼市将在近二、三年进入“第三波”——“追求回归自然,提高生活品位”。别墅生活正消然走近平常人家,成为当今楼市关注的热点之一。
海口别墅市场的“第三次浪潮”
2001年年未,当海口房地产住宅开发进入,规划小区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、管理专业化、交通立体化……使得新一代的别墅更能适应人们对未来生活的新要求。
随着市政道路的立体化,家用轿车的普及化,人均收入的增加,海口