文档介绍：罗湖莲塘片区房地产市场研究报告
 
第一部分概况篇
莲塘片区在早期为旧村和荒地,伴随着深圳经济的发展,它逐渐成为深圳较早的集中型加工工业区之一,其用地亦形成鹏基、莲塘、旧村各居一片的格局。1992年罗沙公路的建成通车,使莲塘片区成为深圳市区与东部区域联系的过渡性地带,其基础设施的开发、兴建籍此开始。
目前,深圳拟建莲塘口岸,形成大交通体系。莲塘口岸的规划和建设将大大缓解东部的交通压力。据莲塘口岸建设的远期方案显示,将在莲塘口岸中部向西北,打通隧道穿过塘排山,通过爱国立交连接东环,同时连接拟建中的东部通道,和盐排、深惠、深汕高速公路相连。这将拉近香港与惠州、汕头等粤东地区的交通距离,形成东部大交通体系。
莲塘口岸的建设对莲塘片区房地产市场将产生积极的带动效应,促进其房地产市场的发展逐渐向中心区靠拢。
一、范围界定
莲塘片区是指梧桐山以南、深圳河以北、梧桐山隧道口以西、西岭下村以东的城市用地,。
二、功能定位
莲塘地区的建设以综合生活居住区为主要功能,适当配备一些加工工业和为边防口岸服务的仓储业和服务业。
莲塘地区是罗湖重要的城市生活性区域,其开发建设活动主要体现在舒适、安全、优美的城市居住环境和景观特色,同时强化深圳河、梧桐山等自然环境与片区环境的互相呼应和借鉴,并加强市空间形象的标志性及城市公共空间的系统性和形态特色。
三、发展现状
1、交通环境
1992年罗沙公路建成通车后,莲塘片区成为深圳市区与东部区域的连接纽带,片区对外交通较为畅通,其距离罗湖口岸和文锦渡口岸不远,从莲塘到罗湖口岸所需车程的时间在二十分钟以内。
本片区的主要交通干道有:
城市快速路:罗沙路(双向八车道)
片区主干道:鹏兴路、仙湖路、国威路
片区次干道:聚宝路、聚福路、商业步行街、畔山路、港莲路
2、人口构成
莲塘总居住人口近15万,主要有以下四类:
a)莲塘工业区内的打工者,主要分布在莲塘工业区和鹏基工业区
b)莲塘片区原有居民,主要分布在坳下村、莲塘村等乡村居住自留用地区域
c)在罗湖上班的人士,居住在近年开发的商品住宅区内
d)部分香港客户,主要是一些工薪阶层的人士
3、现有配套
莲塘是连接罗湖区和盐田区的一个中间地带,且以前是按工业区的规划来建设,一直以来商业服务、文化娱乐等生活配套设施规模小,档次低,缺乏大型购物和娱乐场所,市政配套也有所欠缺。但从总体上来讲,经过几年的发展,整个莲塘片区正迅速由原来的工业区形象向“以生活为主的城市综合区”转变,生态、旅游、休闲的高尚人文社区渐显成熟。区内主要设施有:
a) 教育类:幼托4所;小学1所;中学1所
b) 医疗卫生类:门诊部2所
c) 行政管理类:社区管理机构1所;街道办事处1所
d) 商业类:民润超市、华润超市、南康百货、优之城、岁宝百货、7-11便利店等
e) 金融类:工商银行、建设银行、中国银行等
f) 道路交通类:公交停车场1个;加油站2个
4、片区地位
莲塘片区在罗湖中的地位属于发展型区域。随着罗湖区的发展、工业外迁等,将有较大的发展扩大的可能,可结合其居住区的开发,形成新的居民点,不再是单纯的村民居住地。其在罗湖中的商业和交通地位是:
a)商业地位:居住区级商业中心为罗湖第三级的商业系统
b)交通地位:次干道系统(梅园路―田贝四路―太宁路―莲塘北侧十号路)
四、片区规划
1、规划目标
莲塘三面临山,有良好大自然生态环境。规划要求严格控制对山体的破坏,加强山体植被的维护和建设,依托梧桐山风景保护区,大力发展风景旅游事业。
2、人口规划
至2010年,莲塘片区的规划人口为65000人,远景人口容量为97000人。
3、建筑规划
至2010年,莲塘片区的规划建筑容量为402万平方米,。
4、土地利用规划
a) 罗沙公路以南地区:围绕规划的莲塘口岸,调整用地,配备必要的边防用地、仓储用地、停车场用地等
b) 罗沙公路以北地区:以发展综合居住区为主,完善公共配套设施。迁出莲南工业区,改造为住宅区
c) 莲塘的东北部:依山就势,布置一些多层和低层住宅;保留西部和北部的工业区,作为罗湖区的重点工业区进行建设,调整产业结构,以食品加工业、轻型加工业为主
5、规划中增加的配套设施
a) 教育类:增加幼托4所、小学6所、中学2所
b) 医疗卫生类:增加区级医院1所、社区健康服务中心7个
c) 文娱体育类:增加一批文娱体育中心
d) 商业类:适量增加一些综合市场
从片区规划来看,莲塘片区的配套设施将一步到位。该规划注重完善基础设施和环保措施,并形成都市型的加工业加工