文档介绍：2008年度北京房地产市场研究报告
第一部分房地产行业发展环境分析
目录
第一部分房地产行业发展环境分析
一、 国际宏观经济环境变化
二、 国内宏观经济环境变化以及对房地产行业的影响
三、 房地产行业政策作用
四、 2009年房地产行业政策环境预测
第二部分北京房地产市场分析
一、 房地产市场发展状况分析
二、 土地市场分析
三、 商品住宅供应分析
四、 商品住宅销售分析
五、 保障性住房发展
第三部分 2009年发展趋势预测
第一部分房地产行业发展环境分析
一、国际宏观经济环境变化
次贷危机蔓延美、英等发达国家房地产行业面临大考
由美国次贷危机引发的全球经济波动还在深化,各国陆续采取积极的措施自救,并在美国的主导下,全球六大央行于10月8日同宣布降息,以期通过协同效应更加有效的抵御金融危机,然而这一切措施的出台未见对市场产生显著作用。
随着美国金融危机的升级,美国政府宣布接管"两房",10月3日,美国财政部提出的7000亿美元拯救计划终于获得国会通过,开始正式启动。此外,美联储还采取了一系列的救市措施,包括加大流动性、连续降低基准利率,甚至直接购买企业商业票据,以阻止美国金融体系的崩溃。受银行收紧信贷、抵押贷款利率攀升等不利因素影响,美国房价一路下跌,据报道,美国第二季度住宅价格的跌幅创下至少20年来之最,房价已从2006年高位下调了约23%。房价的调整提升了买家的负担能力,美国房地产商协会(National Association of Realtors,下称NAR)10月8日公布报告显示,8月,%,%。8月成屋签约销售指数的意外跃升,为阴冷的住房市场带来一缕暖意。
英国房价在全国范围内持续下跌,8月,%,创下自1998年来的最大跌幅,9月房屋销售创30年新低。为了对付18年来英国最严重的房价下滑,避免经济衰退,英国财政大臣达林(Alistair Darling)宣布了一个耗资10亿英镑的政策,主要内容是减少征收印花税,并向首套房购买者和抵押贷款者提供帮助。此外,次贷所造成的损失严重冻结了信贷市场的活跃程度,银行纷纷收紧消费信贷,导致英国抵押贷款发放额跌至1999年以来的低位。受此影响,英国政府于10月13日宣布执行救市方案,向三大银行注资370亿英镑以充实资本金。
在美国金融危机冲击下,中国很难独善其身,经济增长动力减弱。在此背景下,宏观调控政策有所转向,从07年底提出"防经济过热,防通货膨胀"的"双防"的调控基调,到了08年4月则开始强调"既要防经济过热,又要防经济下滑"。7月,中共中央政治局会议则定调为"保持经济发展和控制物价上涨"的"一保一控"。众多迹象表明,经历了过去五年连续两位数的经济高增长后,中国经济正步入下行周期,保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。
亚洲经济受制欧美出现放缓迹象波及房地产业
亚洲主要股市连续下跌表明,华尔街引发的金融危机正逐渐向亚洲转移,国际金融市场的不稳定将可能带来亚洲国家的经济增长放缓。亚洲国家的经济往往是以出口导向为主,受制于欧美消费市场。尽管目前亚洲经济增长势头仍然强于美国和欧洲,但随着欧美消费疲软拖累亚洲出口,许多亚洲国家的经济放缓迹象将会日益明显。
06年末韩国还在因为房价大幅攀升,房地产市场明显出现过热势头引发民众担忧。06年11月15日,韩国政府发布稳定房地产市场的方案,收紧政策,打击房地产投机。在紧缩的政策下,过热的韩国房地产出现连续降温,陷入了高房价、低成交额和供过于求并存的困境。而未来韩国还将有大批住房上市,供给过剩令房地产市场复苏格外困难。9月1日,韩国政府宣布了一项总额约190亿美元的减税方案,以期提振国内经济增长,此外还放松了房地产市场监管力度,韩国政府计划将所得税率调降2个百分点,在减轻中收入家庭的税负压力同时提振内需。
10月10日,日本主要人寿保险公司之一大和生命保险宣布破产,这是本次金融危机以来第一家破产的日本金融公司。日本股市连日来一路暴跌,目前的股价仅为一年前的一半还不到。此次金融危机,将日本经济的强项和弱项同时暴露出来。长期以来,汽车和电器的对外出口成为日本经济的一个主要支持力,但由于美元持续下跌,日元不断升值,以及世界性的经济衰退引起的对企业业绩的担忧,导致汽车和电器企业股价不断走低,对日本股市形成巨大影响。同时,日本经济的弱点在于证券市场对海外投资的高度依赖。欧美投资者一旦受本地金融危机影响,将海外资金抽回,东京市场不可避免地遭受到严重冲击。金融市场冲击波迅速波及其他行业,对海外资金同样依存度较高的房地产市场紧缩速度不断加剧,上市房地产信托公司倒闭,支持房地产市场的海外资金大量抽走,导致房地产公司经营困难。日本