文档介绍：房地产项目前期策划方案
区域房地产市场分析
房地产市场概述
柳州及其周边房地产市场发展现状
项目周边典型住宅项目概况
地区房地产发展优势及市场机会点
本项目市场定位与主题概念
项目概况
项目SWOT分析
市场定位
项目规划建议
区域房地产产品现状
本案分期发展策略建议
产品设计策略
营销策划及项目推广
营销运动中的三种“力”
本案包装策划
差异性策划思路
销售价格策略
推广思路及费用预算
柳州及其周边房地产市场发展现状
一、高档项目市场现状及分析
“新政”导致炒、购房者观望,观望导致成交量萎缩。另据调查显示:5、6月份高档楼盘成交量几乎为零,大部分高档楼盘的销售进入“停滞”期。
由于目前已经上市的高档楼盘,已经出现了卖不动的情况,除了提高性价比外,就是降价,调整的空间,提高项目的竞争力。
有专家指出,目前全国地产行业中高档楼盘销售不景气的原因主要有两个方面:
一方面,所有项目销售受到影响的共同原因是购房者的观望心理。政策不断出台,包括重要领导人的讲话,都表明目前房价过高,要采取措施改变这一现状。同时,部分政策还有一系列细则将要出台,包括银行会不会再次加息等,都存在很多不确定因素。一位业内人士指出,房产研究专家和开发商的言论都有截然相反的论调,并且谁也说服不了谁。“连他们都看不清楚,购房者又如何看得清楚呢?”购房者看不清楚未来房价的走向,所以他们最好的选择就是等待。
另一方面,从政策的实际影响来看,中高档房之所以受影响最大,是因为这类房子为投资重点,并且投资中高档住房的人大都已经拥有一套房产,一般采取按揭的方式再次购房,然后采取先出租再出售的方式赚取回报,也有的投资者购房后闲置一边,等升值之后直接出售。而在今年不断出台的政策,无论是“提高首付比例”,还是“提高利率”的政策规定,对他们都有直接影响,并且关系到投资利润。再者,“购房不满两年再出售,按全部售房收入征收营业税”的规定也比较“狠”地打击了投资者。由于5%的营业税征收标准比较高,所以如果投资者的房产升值不多,反而可能导致投资“赚钱不成,反蚀一把米”;并且“两年之限”中的“购房”指取得房产证或契税完税的时间,而投资者一般都是购买期房,所以要想避开营业税,在取得产权证或交完契税之后两年时间再出售房子,至少就得在签订购房合同之后四五年再转手,但那时的房地产形势已经很难判断了。
除了具备投资特点的中高档项目销售受到影响以外,开发商原本就主打投资理念的项目销售也受到了极大影响。以前投资房产总是稳赚不赔,而现在情况不同了,投资者也更理性了,因为即使是投资,最终也得靠自住型客户来解决房子的最终去向。
二、普通住宅市场现状及分析
地区房地产发展优势及市场机会点
市场机会点
通过以上市场调研了解到:
1、目前市场优秀楼盘极少,区域市场缺少有规模、有档次的精品;
2、各项目中小面积户型较为畅销;
3、现有项目产品差异化不明显,户外环境设计普遍较为粗糙,营销包装水平低。
项目市场定位与主题概念
项目概况
项目紧邻“***”高速路,地处*****开发区中心地段,是未来柳州的发展重心,东侧是**大街,北侧是**路,西侧是**开发区政府规划用地,且开发区政府**办公大楼与本项目同时动工,地段、环境、人文得天独厚。主要突出项目周边环境、设备