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舞阳某商业地产项目开发前期可研报告
XX商业地产发展有限公司
2006年12月
本次市场调查报告要解决的主要问题:
项目地块是否具有投资价值?
项目投资的风险因素?
研究思路
商业市场调查
宏观经济和城市规划研究
商业定位
开发模式
区域商圈调查
投资、经营、消费群体调查
项目定位
经济效益分析
研究方法
市场调查市场预测投资估算投资不确定因素分析
报告汇报内容:
项目发展背景分析
市场分析
项目分析
发展定位
规划计划建议
成本财务评估
风险因素分析
项目地块是否具有投资价值?
研究项目,分析市场
宏观经济,认识XX
项目发展背景分析
宏观经济分析
城市发展规划
宏观经济分析
XX县地处黄淮大平原,下辖7乡7镇,397个行政村,总面积777平方公里,人口60万,县城城区为舞泉镇,,。
XX县为典型平原县,属农业大县,经济以农业为主,农业收入一直是居民主要经济来源;XX有丰富的地下资源,岩盐总储量达400亿吨,是全国品位第一,储量第二的大型矿床。由于丰富的盐业资源,近年来,XX加大了工业投入,扩大了招商引资,并有大量盐化企业入驻XX。以特色工业为主导的县城经济的迅速发展,将形成以工业为主导的县城经济发展新格局,正由农业大县向工业大县实现快速的转变。县政府发展目标:打造充满活力、富有魅力的中国新兴盐都。
XX县宏观经济特征:
◆经济基础弱,底子薄
表一:各项指标比较
比较数据
XX2002年
XX2005年
临颍2005年
全县国民生产总值
89亿元
全社会固定资产投入
地方财政收入
6749万元
城镇居民人均可支配收入
3285元
4320元
农民人均纯收入
1539元
2100元
社会消费品零售总额
(数据来源:XX县2005政府工作报告)
表二:周遍各县财政收入
XX
2003年
7300万元
1亿元
9000万元
2005年
(数据来源:县2005政府工作报告)
◆丰富的自然资源、工业的迅速发展、经济的快速增长
表三:XX县元月至六月份各项指标
各项指标
完成数量
比去年同期增长比率
全县完成生产总值
%
全县固定资产投入
41%
社会消费品零售总额
%
农民人均现金收入
1111元
%
地方财政收入
8020元
%
,。
(数据来源:XX县2006政府工作会议报告)
◆工业发展方向明确,国家政策支持
《国务院关于投资体制改革的决定》已将制盐项目列入政府核准的投资项目目录,并把XX盐田列入全国重点发展的10大井盐矿盐区。
◆与全省20强县、10个经济发展快县比差距比较大,经济属较落后的县域经济
表四:2005年各项指标对比(单位:元)
各项指标
XX
20强县平均值
10个经济发展快县平均值
人均GDP
7015
19730
8465
人均财政收入
169
845
213
农民人均纯收入
2048
3594
2838
人均固定资产投入
3437
9033
3539
(数据来源:XX县2005政府工作报告)
经济活跃程度和投资意识低
表六:2005年各项金融指标(单位:万元)
XX
临颍
金融机构各项存款余额
276268
314186
金融机构各项贷款余额
133214
364127
城乡居民储蓄存款余额
244903
271514
(数据来源:市2006年统计年鉴)
小结:
GDP、财政收入低于周边县区,经济基础薄弱,城镇居民经济收入不足
有工业支持,经济发展迅速,经济后劲强
城市人口将会快速增长
产业结构以工业为导向的县域经济已经形成,必将带动第三产业的发展
人比较保守,投资意识差,经济不活跃
总结:
由于盐化矿业的丰富储量,XX县利用得天独厚的盐业资源大力发展经济。近三年来经济的迅速发展,经济持续稳定的增长,居民收入水平的不断提高,消费快速的增长,为商业的繁荣提供了基础,也为商业地产的开发带来契机。目前,XX县的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平,需要高品味的新兴的商业模式来刺激消费市场。
XX县城市发展规划
《2005年