文档介绍：商业街地产项目规划设计
谢谢各位!我们是五合国际建筑规划设计的,我讲的商业地产规划设计,主要是从实战、规划设计,专业技术服务的角度来讲一下我们在国内做shopping mall设计里面遇到的一些问题。
我今天讲的主要分四个大的方面,第一个方面商业地产项目操作的专业化,第二是平面设计商业专业化,第三空间设计专业化,第四新的技术趋势。
首先讲第一个方面就是商业地产项目操作专业化。今天在这讲商业地产主要是讲shopping mall一类的。因为在商业地产主要从规模上一类是大型综合性商业,再一个是商业街。今天重点讲shopping mall。
在中国近两年来大型的shopping mall的建设,可以说是非常的火热。各地不管城市具不具备消费能力都在搞shopping mall,而且是攀比规模一个比一个大,甚至有失控的情况。尽管这么热,真正成功的实例很少,这里面有很多的经验教训值得总结,最大的经验教训就是在shopping mall这个项目的操作过程中不够专业化,导致了非常多的失败。
以北京为例,北京市整体的规划沿着四环路五环路一圈,应该有四到五个shopping mall,其中三个我们参与了前期的规划,到现在没有一个建立起来,最主要的问题没有追求商业化地产开发的专业化道路。现在有很多杂志媒体对shopping mall的项目都强调地标性,强调对城市建设所做的贡献。但是作为一个商业地产项目,它的真正的目标不是争亚洲第一,争世界第一。应该是招商的成功和经营的成功。我们长讲目标决定使用观,清楚知道目标是什么,就知道下一步该怎么去做。
有一些招商成功了,比如出租出售也开业了,是不是能够按照国际水准经营模式,能保证它长期经营下去也是一个问题。这些操作失误很大原因是沿用住宅开发模式,很多开发商也是从别的行业转过来都是摸着石头过河。在普通的住宅开发上,我们摸索十几年经验有很多是成功的。但是这些成功的经验是没有办法用在商业里的。最根本的是商业地产是传销,住宅地产是直销。住宅直销可以自己规划设计,直接对客户销售,商业地产更像酒店,没有开发商自己做酒店管理,特别是商业地产需要专业化的公司,拥有特殊的渠道来替你进行招商,需要专业化有能力做商业规划,做整个项目后期的管理,这一点在中国做得非常少,基本上发展商对于项目的自信,作为项目在北京这么好的位置,就不信建好了没有人来租。对项目的信心,没有认识到商业地产的专业化特点。
这一次法国嘎那商业地产展览会,第一次有公司在中国设代理,第一次有中国项目参展,第一次给中国项目颁奖。我这个会全程跟下来了。中间暴露出来的问题很明显。第一次设中国论坛台上几个人,这是家乐福欧洲的总裁,这些人都在讨论中国商业展会的问题。每年一次在法国嘎那电影节同一个会场上,参加的有五大方面的人,有房地产投资商,商业地产开发商,各品牌连锁店1200多家,加上中介服务机构,包括中介、设计、顾问,还有欧洲各大城市代表城市去进行招商的,中国这次去了个公司参展,门票是900欧元一张票。人山人海的局面。
作为北京市很多的商业shopping mall项目,全国范围也有找我们做规划设计,我们强调一点规划设计是满足商业规划要求,需要专业化的顾问公司。一些著名的国际品牌,他们在国际范围内有整合资源的能力替你做招商策划,在中国的部门过去十年来,基本上重点都放