文档介绍：什么是合约规划
在咨询公司为建设方提供的咨询服务中,前期要做的三大规划:1、合约规划;2、投资规划(类似投资估算);3、资金规划。前期的三大规划是就整个工程项目管理的大的框架,咨询公司以其与建设单位就整个项目的管理达成共识,以便在整个的工程管理中有规矩可循。
合约规划是指导从招投标到最终工程结算的整个规划。其最重要的特性是适用性,合约规划文件,必须了解业主的管理能力和管理要求,往往是经过几番反复,经过二、三版而最终形成的成果文件,一旦形成定稿,将指导整个项目管理过程。其次还要注意,因为建设方最主要的合约是与总承包单位签订的施工合同,总承包单位是整个什么是合约规划工程项目的主要负责人,其合约管理的能力,直接影响到建设方的合约规划。
(主持人提出异议:合约规划内容涵盖招标标规划,招投标之前无法确定中标人,也就无从了解中标人合约管理能力,如何来做规划?答曰:根据资质要求和招标入围单位资力来判断。)
合约规划文件包括三个部分。
一、概述:项目情况,包括 开发背景、开发环境等…(没记下来)所有因素。
二、工程内容:是合约规划的基础工作,以表格形式分列。如土建工程、机电工程、室外与配套工程等。土建工程可能出现的合约:地基与基础、降水、钢结构、二次结构、保温、防水、精装修、外檐装饰等;机电工程可能出现的合约:强弱电(自控智能化、消防)水暖等;室外及配套工程可能出现的合约:室外景观、夜景照明等。
工程内容的分析,首先是要熟悉项目的情况下才能作出,因此要求对工程资料、工程图纸、设计规划文件及甲方的管理能力、管理要求甚至其他方面的考虑(如招投标备案、甲供材料设备、财务处理问题等)充分了解。
三、合约体系的建立:
(一)确定采用的合约体系
北京目前常见的合约体系是:业主下边是设计院、咨询什么是合约规划公司、总包单位、监理公司,业主直接分别对四家单位。另外一种合约体系:设计院、咨询公司、监理公司组成一个PM公司,业主直接对PM,由PM对总包单位,PM代替业主行使职权,对总包单位来讲,可以视同为面对业主单位(实际上,业主与设计、咨询、监理公司本身也是合约关系)。
(二)信息渠道的建立
确定的合约体系从而确定业主从总承包单位获得信息的信息渠道。采用PM形式,则业主通过PM来获得工程信息,而不是直接从总包单位获得。
(三)合同分类
可采用的合同分类方式:
A类:与业主直接签订的合同。如:总承包合同、土方护坡合同、燃气热力合同、园林景观合同。
A类合同应该考虑的是总包合同与其他合同之间的工作界限划分、责任划分等问题。例如一般基坑土方合同是在总包招标前提前招标并施工,土方工程的工期延期索赔,延期责任是应在总包合同中预见并考虑的。
B类:与总包签订的合同(业主在这个合同关系中,相当于见证方)。根据付款方式又可划分两类:一类业主直接支付分包工程工程款,一类由业主支付给总包后由总包支付分包工程款。(由于税金的问题,这里边又有业主付款的财务处理)。如:防水、人防门、精装修、幕墙、电梯工程等。
就B类工程的讨论:
1
、防水、人防门,可以纳入A类工程(利弊讨论没有深入展开)
2、精装修中的样板间,目前一般是一个单独的合同,一般议标,而且需要设计院很大程度的参与。样板间或样板层确定后,才是精装修工程的招标。精装修工程与总包、各精装修公司标段的划分等需要合